Ano XXVII - 22 de janeiro de 2026

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LOCAÇÃO DE BENS MÓVEIS E IMÓVEIS DE USO PRÓPRIO OU NÃO

LOCAÇÃO DE BENS MÓVEIS E IMÓVEIS DE USO PRÓPRIO OU NÃO

NBC-TG-28 - PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO

São Paulo, 14/02/2019 (Revisada em 28/04/2025)

NBC - Normas Brasileiras de Contabilidade, Bens Não de Uso Próprio, SFN - Limites Operacionais - Imobilizado de Uso - Locação de Bens Móveis e Imóveis pelas Instituições do Sistema Financeiro - As Inócuas Regras do Comitê de Supervisão Bancária de Basileia - Suíça não alcançam os Bancos Offshore (Virtuais) que operam no Shadow Banking System - Sistema Bancário Fantasma de Paraísos Fiscais.

A QUESTÃO: LOCAÇÃO DE BENS NÃO DE USO PRÓPRIO
1. INFORMAÇÕES PRELIMINARES
2. QUESTIONAMENTO
3. PRELIMINAR RESPOSTA DO COSIFE
LEGISLAÇÃO E NORMAS REGULAMENTARES PERTINENTES
1. NBC - Classificação das Propriedades para Investimento ou Ocupada pelo Proprietário
2. BACEN - LIMITAÇÕES DE IMOBILIZAÇÕES
3. BACEN - LIMITAÇÕES PARA MANUTENÇÃO DE BENS NÃO DE USO PRÓPRIO
  1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
  2. Bens Não de Uso Próprio - Regras de Contabilização de Outros Valores e Bens
  3. Bens Não de Uso Próprio - Normas Regulamentares
  4. Prorrogação de Prazo para Alienação de Bens Não de Uso Próprio
4. BACEN - RESTRIÇÕES AOS AJUSTES DE AVALIAÇÃO PATRIMONIAL
REGRAS BÁSICAS DE CONTABILIZAÇÃO
1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS
2. CRIAÇÃO DE SUBTÍTULOS DE USO INTERNO
  1. O CONTIDO NA NBC-TG-28 - PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO
  2. SEPARAÇÃO DOS BENS MÓVEIS E IMÓVEIS PARA LOCAÇÃO
3. CONTAS EXISTENTES NO COSIF - PLANO CONTÁBIL DAS INSTITUIÇÕES DO SFN
4. DESTAQUE DOS BENS MÓVEIS E IMÓVEIS PARA LOCAÇÃO
  1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
  2. CONTA 2.1.9.90.00-3 - OUTROS INVESTIMENTOS
    1. BENS IMÓVEIS DE USO SUBUTILIZADOS OU NÃO UTILIZADOS
    2. BENS IMÓVEIS NÃO DE USO - RECEBIDOS DE INADIMPLENTES
  3. CONTA 2.2.1.10.00-2 - MÓVEIS E EQUIPAMENTOS EM ESTOQUE
    1. BENS MÓVEIS DE USO SUBUTILIZADOS OU NÃO UTILIZADOS
    2. BENS MÓVEIS NÃO DE USO - RECEBIDOS DE INADIMPLENTES
  4. IMOBILIZADO DE ARRENDAMENTO - SEM OPÇÃO DE COMPRA PELO LOCATÁRIO
5. CONTABILIZAÇÃO DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO EM CONTAS DE COMPENSAÇÃO
6. CONTABILIZAÇÃO DOS ALUGUÉIS RECEBIDOS
ESQUEMAS DE CONTABILIZAÇÃO

INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES

NBC-TG-28 - Propriedade para Investimento
NBC-TG-27 - Ativo Imobilizado - aplica-se à propriedade própria ocupada pelo proprietário
NBC-TG-06 - Operações de Arrendamento Mercantil - aplica-se à propriedade ocupada pelo proprietário mantida por arrendamento como ativo de direito de uso (leaseback)
MNI 2-2 - Limites de Imobilizações, entre outros
Ajustes de Avaliação Patrimonial - Conta do COSIF
Ajustes de Avaliação Patrimonial - Procedimentos - Texto elucidativo
MNI 5-1 - Ação Fiscalizadora do Banco Central - Lei 13.506/2017 - Revoga art. 35 da Lei 4.595/1964

Por Américo G Parada Fº - Contador - Coordenador do COSIFE

1. A QUESTÃO: LOCAÇÃO DE BENS DE USO PRÓPRIO OU NÃO

Assinante do COSIFE por meio do FALE CONOSCO informou e questionou:

INFORMAÇÕES PRELIMINARES
QUESTIONAMENTO
PRELIMINAR RESPOSTA DO COSIFE

1.1. Informações preliminares:

Na Resolução CMN 2.284/1996 (PDF), que dispõe sobre bens imóveis de instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil, lê-se que a sua finalidade foi a de:

Art. 1º Estabelecer que possam ser objeto de locação, arrendamento ou cessão, total ou parcial, temporariamente, os bens imóveis:

I - bens imóveis pertencentes às instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil destinados a uso próprio, enquanto não utilizados, observado o disposto no art. 4º da Resolução CVM. 2.283/1996 (com redação dada pela Resolução CMN 2.699/1999), que dispõe sobre a apuração, de forma consolidada, de limites operacionais e estabelece limite de aplicação de recursos no Ativo Permanente. No referido artigo 4º da Resolução CMN 2.283/1996 (também com redação dada pela Resolução CMN 2.699/1999) lê-se que o limite previsto (no artigo 3º da mesma Resolução) será reduzido gradualmente, observando-se o seguinte cronograma: ... III - 50% (cinqüenta por cento) do PLA (atual PR - MINI 2-2-3), a partir de 31/12/2002. Veja no MNI 2-2 - LIMITES as informações gerais sobre o tema.

II - bens imóveis recebidos pelas instituições citadas no inciso anterior em liquidação de empréstimos de difícil ou duvidosa solução, enquanto não alienados, observado o prazo estabelecido no art. 35 da Lei 4.595/1964. O citado artigo 35 da Lei 4.595/1964 foi revogado pelo inciso IV do artigo 71 da Lei 13.506/2017. Por sua vez, o artigo 3º da citada Lei 13.506/2017 enumera as infrações puníveis mediante processo administrativo sancionador. No MNI 5-1 - Ação Fiscalizadora do Banco Central foram colocadas informações pormenorizadas sobre a aplicação dessa Lei 13.506/2017, inclusive com as pertinentes normas regulamentares expedidas pelo BACEN.

1.2. QUESTIONAMENTO:

Como funciona a contabilização dos valores recebidos de locação ou arrendamento de bens não de uso?

1.3. PRELIMINAR RESPOSTA DO COSIFE

Praticamente todo o descrito a seguir, direta ou indiretamente, responde ao contido nessa questão formulada.

Mas, de modo geral (simplório), pode ser antecipado que, para contabilização das rendas de locação de móveis ou imóveis, basta que seja efetuado o débito pela entrada do dinheiro e o correspondente crédito numa pertinente ou adaptada conta de Receita Operacional ou de Receita Não Operacional.

Mas, a coisa não é tão simples assim, razão pela razão tornaram-se necessárias as explicações desenvolvidas a seguir.

Sobre os Bens de Não Uso Próprio existe o Esquema de Contabilização 33. Porém, até o recebimento da desta questão, não existida esquema contábil para o previsto na Resolução CMN 2.284/1996, porque o Banco Central do Brasil (BACEN) não criou as contas específicas a serem utilizadas.

Como grande parcela dos assinantes deste COSIFE são estudantes, estagiários em empresas e também outros tipos de pessoas que precisam de informações precisas sobre o que vem acontecendo diuturnamente com tudo aquilo que deve ser contabilizado nas entidades jurídicas, faz-se necessário a colocação dessas NOTAS DO COSIFE chamando a atenção do leitor para atos, dados e fatos (micro e macroeconômicos) correlacionados ao tema que se está analisando e discorrendo.

No caso em questão, o que se supõe, devido aos mais de 20 anos decorridos, é que alguma instituição do sistema financeiro solicitou a citada autorização para alugar ou arrendar bens imóveis, razão pela qual foi expedida a Resolução CMN 2.284/1996. E, provavelmente foi dito à interessada que mantivesse os bens nas contas em que já estavam e apenas contabilizasse as rendas mensais auferidas.

Coincidentemente ou não, em 1996 e até o final daquele século, o Brasil passava por um grande índice de desemprego (para combater a inflação) tal como temos enfrentado desde 2016.

Entretanto, como as respostas às questões formuladas pelos assinantes deste COSIFE devem estar embasadas na legislação e nas normas regulamentares vigentes, tornou-se necessária a feitura desta quase monografia.

Na realidade, trata-se de uma monografia neoliberal anarquista que não segue os padrões estabelecidos pela ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, nem segue a quaisquer outros padrões.

2. LEGISLAÇÃO E NORMAS REGULAMENTARES PERTINENTES

NBC - Classificação das Propriedades para Investimento ou Ocupada pelo Proprietário
BACEN - LIMITAÇÕES DE IMOBILIZAÇÕES
BACEN - LIMITAÇÕES PARA MANUTENÇÃO DE BENS NÃO DE USO PRÓPRIO
1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
2. Bens Não de Uso Próprio - Regras de Contabilização de Outros Valores e Bens
3. Bens Não de Uso Próprio - Normas Regulamentares
4. Prorrogação de Prazo para Alienação de Bens Não de Uso Próprio
BACEN - RESTRIÇÕES AOS AJUSTES DE AVALIAÇÃO PATRIMONIAL

2.1. CLASSIFICAÇÃO DAS PROPRIEDADES PARA INVESTIMENTO OU OCUPADA PELO PROPRIETÁRIO

No item 7 da NBC-TG-28 lê-se que as propriedades para investimento são mantidas para obter rendas ou para valorização do capital ou para ambas, e por isso classificadas no subgrupo Investimentos, dentro do Ativo Não Circulante. Por isso, a propriedade para investimento gera fluxos de caixa altamente independentes dos outros ativos mantidos pela entidade. Isso distingue as propriedades para investimento de propriedades ocupadas pelos proprietários. A produção ou o fornecimento de bens ou serviços (ou o uso de propriedades para finalidades administrativas) gera fluxos de caixa que são atribuíveis não apenas às propriedades, mas também a outros ativos usados no processo de produção ou de fornecimento. A NBC-TG-27 - Ativo Imobilizado aplica-se à propriedade própria ocupada pelo proprietário e a NBC-TG-06 aplica-se à propriedade ocupada pelo proprietário mantida por arrendamento como ativo de direito de uso.

O item 8 da NBC-TG-28 oferece exemplos de propriedades para investimento:

(a) terrenos mantidos para valorização de capital a longo prazo e não para venda a curto prazo no curso ordinário dos negócios;
(b) terrenos mantidos para futuro uso correntemente indeterminado (se a entidade não tiver determinado que usará o terreno como propriedade ocupada pelo proprietário ou para venda a curto prazo no curso ordinário do negócio, o terreno é considerado como mantido para valorização do capital);
(c) edifício que seja propriedade da entidade (ou ativo de direito de uso relativo a edifício mantido pela entidade) e que seja arrendado sob um ou mais arrendamentos operacionais; (Alterada pela Revisão NBC 01)
(d) edifício que esteja desocupado, mas mantido para ser arrendado sob um ou mais arrendamentos operacionais;
(e) propriedade que esteja sendo construída ou desenvolvida para futura utilização como propriedade para investimento.

O item 9 da NBC-TG-28 oferece exemplos de itens que não são propriedades para investimento:

(a) propriedade destinada à venda no decurso ordinário das atividades ou em vias de construção ou desenvolvimento para tal venda (ver NBC-TG-16- Estoques), como, por exemplo, propriedade adquirida exclusivamente com vista à alienação subsequente no futuro próximo ou para desenvolvimento e revenda;
(b) (Eliminada pela NBC-TG-28 (R4) a partir de 01/01/2018)
(c) propriedade ocupada pelo proprietário (ver NBC-TG-27 e NBC-TG-06), incluindo (entre outras coisas) propriedade mantida para uso futuro como propriedade ocupada pelo proprietário, propriedade mantida para desenvolvimento futuro e uso subsequente como propriedade ocupada pelo proprietário, propriedade ocupada por empregados (paguem ou não aluguéis a taxas de mercado) e propriedade ocupada pelo proprietário ao aguardo de alienação; (Alterada pela Revisão NBC 01)
(d) (Eliminada)
(e) propriedade que é arrendada a outra entidade sob arrendamento financeiro.

O item 9 da NBC-TG-28 explica que algumas propriedades compreendem uma parte que é mantida para obter rendimentos ou para valorização de capital e outra parte que é mantida para uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas. Se essas partes puderem ser vendidas separadamente (ou arrendadas separadamente sob arrendamento financeiro), a entidade contabiliza as partes separadamente.

Veja informações complementares na própria NBC-TG-28.

2.2. LIMITAÇÕES DE IMOBILIZAÇÕES

O Banco Central do Brasil, com base nas regras impostas pelo Comitê de Supervisão Bancária de Basileia (Suíça), estabeleceu limites para imobilizações nas instituições do sistema financeiro, os quais estão nos normativos apresentados no MNI 2-2-2 - Limites de Imobilizações.

Assim sendo, podemos dizer que, embora a Resolução CMN 2.284/1996 (PDF) estabeleça que podem ser objeto de locação, arrendamento ou cessão, total ou parcial, temporariamente, os bens imóveis de propriedade da instituição do sistema financeiro, existem restrições à manutenção de bens imóveis (e também de bens móveis) na qualidade de Propriedade para Investimento (NBC-TG-28). E as normas relativas a essas restrições estão discriminadas no item 2 do MNI 2-2-2.

Sobre a forma de contabilização das Aplicações no Imobilizado de Uso, veja o COSIF 1.11.6. As explicações sobre a contabilização das depreciações estão no COSIF 1.11.7.

2.3. BACEN - LIMITAÇÕES PARA MANUTENÇÃO DE BENS NÃO DE USO PRÓPRIO

CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
Bens Não de Uso Próprio - Regras de Contabilização de Outros Valores e Bens
Bens Não de Uso Próprio - Normas Regulamentares
Prorrogação de Prazo para Alienação de Bens Não de Uso Próprio

2.3.1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

Parece lógico que a já mencionada Resolução CMN 2.284/1996 também valha para os BENS MÓVEIS NÃO DE USO PRÓPRIO, enquanto a instituição não os consiga vender, tendo-se em vista principalmente os problemas causados pela inadimplência dos desempregados e os problemas causados pela consequente insolvência das empresas e das instituições do sistema financeiro que operavam no CDC - Crédito Direto ao Consumidor.

A maior parte das barreiras administrativo-econômicas criadas pelos economistas ortodoxos, contrárias ao desenvolvimento nacional dos países periféricos, tornaram-se intransponíveis depois da substituição do Ministro Guido Mantega por Joaquim Levy. E, os descompassos econômicos atribuídos a esse substituto resultaram na deposição da Presidenta Dilma Russeff, com a assunção do vice-presidente Michel Temer que teve o maior índice de reprovação popular de toda a nossa história governamental.

Pior. As classes sociais "A" e "B" estão sendo tão prejudicadas como as classes sociais "C" e "D". E todas esses "pacotes de maldades econômicas" estão doendo nos segmentos empresariais varejistas, destruindo as micros, pequenas e médias empresas.

Devido a redução da produção industrial (para importar produtos mais baratos da China), em razão do menor consumo popular causado pelo desemprego interno, houve o aumento das importações pelas classes sociais superiores. Isto também tem prejudicado as grandes empresas brasileiras em todos os segmentos operacionais.

Por isso, é preciso que sejam encontradas outras formas de sobrevivência pessoal e empresarial, já que os economistas ortodoxos não nos oferecem alternativas viáveis, porque eles acham que os consumidores são os únicos culpados pela existência da inflação.

Não é o excesso de consumo que provoca a inflação. É a falta do produto desejado (falta de oferta, falta de produção). Se o excesso de consumo fosse o causador da inflação, os Estrados Unidos seriam o país com a maior inflação do mundo.

Nitidamente a inflação é provocada pelos especuladores que artificialmente geram a escassez (escondendo produtos e mercadorias) para cobrar mais caro dos consumidores quando houver a maior procura pela coisa escassa.

2.3.2. Bens Não de Uso Próprio - Regras de Contabilização de Outros Valores e Bens

Veja as regras estipuladas no COSIF 1.10.2 - Outros Valores e Bens - Bens Não de Uso Próprio. Na NOTA DO COSIFE daquela página estão informações complementares.

2.3.3. Bens Não de Uso Próprio - Normas Regulamentares

Veja o contido no MNI 2-1-12 - Bens de Uso e Não de Uso, em que estão, entre outras, as disposições da Resolução CMN 2.284/1996.

2.3.4. Prorrogação de Prazo para Alienação de Bens Não de Uso Próprio

Sobre a manutenção dos Bens Não de Uso Próprio, que se tornou praticamente obrigatória porque as instituições não os conseguem vender em razão do descompasso econômico vivido pelo Povo brasileiro desde aquela época em que Guido Mantega foi substituído por Joaquim Levy, veja as informações complementares sobre os procedimentos a serem adotados em Prorrogação de Prazo para Alienação de Bens Não de Uso Próprio.

2.4. BACEN - RESTRIÇÕES AOS AJUSTES DE AVALIAÇÃO PATRIMONIAL

Nas NBC - Normas Brasileiras de Contabilidade estão as regras para que sejam procedidos os Ajustes de Avaliação Patrimonial. Esses ajustes são necessários para que as Demonstrações Contábeis, entre elas o Balanço Patrimonial, apresente no grupamento do Patrimônio Líquido a situação líquida patrimonial da entidade jurídicas que está sendo analisada.

As regras baixadas pelo CFC - Conselho Federal de Contabilidade sobre esses ajustes são muito importantes principalmente para os investidores (participantes do capital das empresas ou que nela tenham outros tipos de investimentos) e consequentemente essas regras são importantes ainda para as demais pessoas físicas e jurídicas que direta ou indiretamente se relacionem com a entidade analisada.

Mas, essa chamada de análise de balanços ou Análise das Demonstrações Contábeis é algo complexo, razão pela qual as grandes empresas, para terem a certeza de que tudo foi feito de conformidade com a legislação e com as normas regulamentares vigentes, têm um setor incumbido do gerenciamento de riscos e de capital (veja o texto sobre Compliance Officer - Auditoria Baseada em Riscos - ABR).

Além do citado setor de controle interno, as grandes empresas possuem auditores internos e externos (independentes) e chegam a ter um Comitê de Auditoria que se relaciona com o Conselho de Administração, com o Conselho Fiscal e ainda com a Ouvidoria (que trata dos problemas ligados às Relações de Consumo).

Todos esses órgãos internos fazem o que se convencionou chamar de Governança Corporativa.

Mas, existem problemas com essa dita Governança Corporativa e eles estão explicados em A Crise de Credibilidade da Governança Corporativa.

Sobre a citada ABR e sobre a Auditoria Interna e a Externa (Independente), veja o MNI 2-1-20. Veja também o COSIF 1.34 - Auditoria. Veja ainda, as normas baixadas pelo CFC - Conselho Federal de Contabilidade, em que estão os procedimentos obrigatórios que devem ser seguidos pelos Auditores Internos e pelos Independentes.

Esses ajustes de avaliação patrimonial são tão importantes que resultaram na alteração da Lei das Sociedades por Ações (Capitulo XV que versa sobre Escrituração Contábil e sobre as Demonstrações Contábeis, entre outros itens) e também resultaram na alteração da Legislação Tributária (Lei 12.973/2014), para que estas duas leis fossem adaptadas às normas expedidas pelo CFC - Conselho Federal de Contabilidade.

Embora o próprio COSIF exija que a escrituração contábil deva ser processada com base na legislação em vigor e observando os princípios de contabilidade, o COSIF 1.1.2.8 menciona que o profissional habilitado, responsável pela contabilidade, deve conduzir a escrituração dentro dos padrões exigidos, com observância dos princípios fundamentais de contabilidade, atentando, inclusive, à ética profissional e ao sigilo bancário, cabendo ao Banco Central providenciar comunicação ao órgão competente, sempre que forem comprovadas irregularidades, para que sejam aplicadas as medidas cabíveis.

Mas, quem está cometendo as irregularidades é indiscutivelmente o Banco Central do Brasil, com base no disposto no artigo 61 da Lei 11.941/2009. Baseando-se nesse esdrúxulo dispositivo legal, os dirigentes do BACEN podem interpor restrições à adoção das NBC - Normas Brasileiras de Contabilidade, podendo ainda divergir da legislação em vigor como a das Sociedades por Ações e a Tributária. Trata-se indubitavelmente de uma excrescência legislativa (inconstitucionalidade).

Veja neste COSIFE os textos em que são comentadas essas divergências.

Veja também os textos denominados:

A Supremacia das Normas Contábeis ante a Legislação Tributária
Normas BACEN X Normas CFC
Ajustes de Avaliação Patrimonial - com base nas NBC
Lei 6.404/1976 - Balanço Patrimonial - Critérios de Avaliação de Ativos e Passivos
Contas do COSIF relativas aos Ajustes de Avaliação Patrimonial

Diante de todos essas divergências apontadas em páginas deste COSIFE, podemos dizer que o contido no referido artigo 61 da Lei 11.941/2009 é de fato inconstitucional porque os contabilistas legalmente habilitados não podem atuar em desacordo com as normas expedidas pelo CFC - Conselho Federal de Contabilidade, segundo o Código de Ética Profissional do Contador.

E, sem que estejam habilitados pelo CFC, de acordo com o Código Civil de 2002 em Direito da Empresa - Escrituração e em Prepostos - Contabilista e seus Auxiliares, os inabilitados não podem atuar, salvo nas localidades em que não existirem contabilistas estabelecidos, quando a responsabilidade pela escrituração será atribuída ao titular de empresa individual ou ao administrador de sociedade empresária.

Anteriormente a essa comentada desobediência civil legalizada pelo nosso Congresso Nacional (por meio do artigo 61 da Lei 11.941/2009), o Código Civil de 2002 já estabelecia os Critérios de Avaliação Patrimonial. Na indicada página está NOTA DO COSIFE chamando a atenção do leitor (estudioso) sobre a barbaridade de serem estabelecidas regras legais contrárias às Ciências Contábeis.

Entre essas restrições à perfeita contabilização, o BACEN não permite que as instituições do sistema financeiro executem a Reavaliação de Ativos (Avaliação ou Mensuração pelo Valor Justo, que é um dos Ajustes de Avaliação Patrimonial a serem efetuados de conformidade com a Lei 6.404/1976 e de acordo com as NBC). Esses ajustes de avaliação patrimonial devem ser efetuados pelas demais entidades jurídicas de conformidade com o previsto na legislação tributária (RIR/1999).

A restrição à Reavaliação de Bens está no COSIF 1.16.4.

As regras para realização dessa Mensuração pelo Valor Justo estão nas NBC - Normas Brasileiras de Contabilidade (NBC-TG-46) e no artigo 183 da Lei 6.404/1976 (depois das alterações sofridas para adaptá-la às NBC).

Sobre os Laudos de Avaliação Patrimonial, veja o artigo 8º da Lei 6.404/1976.

Sobre as regras tributárias relativas à Reavaliação de Bens, veja o contido no RIR/1999, que inclui a Reavaliação Patrimonial nas sociedades por ações que desejem lançar Ações Novas para Subscrição de Capital pelo público em geral. Esse lançamento de ações novas depende da aprovação da CVM - Comissão de Valores Mobiliários.

No mesmo índice do RIR/1999 (acima indicado) está o link para outra página que versa sobre a Reavaliação nos casos de Fusão, Incorporação e Cisão. Para estes casos, o BACEN também estabeleceu regras que estão no COSIF 1.2.

Observe que a Resolução do CMN 2.284/1996 menciona a locação, o arrendamento ou a cessão temporária de bens. Nos casos de cessão temporária, para evitar o pagamento do Imposto de Transmissão, muitas empresas efetuam a sua cisão e no final do tempo determinado é realizada a incorporação daquela empresa cindida.

3. REGRAS BÁSICAS DE CONTABILIZAÇÃO

CONSIDERAÇÕES INICIAIS
CRIAÇÃO DE SUBTÍTULOS DE USO INTERNO
1. O CONTIDO NA NBC-TG-28 - PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO
2. SEPARAÇÃO DOS BENS MÓVEIS E IMÓVEIS PARA LOCAÇÃO
CONTAS EXISTENTES NO COSIF - PLANO CONTÁBIL DAS INSTITUIÇÕES DO SFN
DESTAQUE DOS BENS MÓVEIS E IMÓVEIS PARA LOCAÇÃO
1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
2. CONTA 2.1.9.90.00-3 - OUTROS INVESTIMENTOS
  1. BENS IMÓVEIS DE USO SUBUTILIZADOS OU NÃO UTILIZADOS
  2. BENS IMÓVEIS NÃO DE USO - RECEBIDOS DE INADIMPLENTES
3. CONTA 2.2.1.10.00-2 - MÓVEIS E EQUIPAMENTOS EM ESTOQUE
  1. BENS MÓVEIS DE USO SUBUTILIZADOS OU NÃO UTILIZADOS
  2. BENS MÓVEIS NÃO DE USO - RECEBIDOS DE INADIMPLENTES
4. IMOBILIZADO DE ARRENDAMENTO - SEM OPÇÃO DE COMPRA PELO LOCATÁRIO
CONTABILIZAÇÃO DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO EM CONTAS DE COMPENSAÇÃO
CONTABILIZAÇÃO DOS ALUGUÉIS RECEBIDOS

3.1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS

Existem duas regras básicas para contabilização dos bens a serem alugados ou arrendados. Uma para os Bens Não de Uso Próprio (recebidos de inadimplentes em pagamento de suas dívidas) e outra para os Bens do Ativo Permanente que poderiam ou deveriam estar registrados como Propriedade para Investimento (NBC-TG-28).

O BACEN não criou conta específica para contabilização de Propriedades para Investimento justamente porque existem Limitações para Imobilizações.

De outro lado, entre as atividades-fins (ramos ou segmentos operacionais das instituições autorizadas a funcionar pelo BACEN) não consta o Investimento em Propriedades com a finalidade de gerar renda perene, salvo para empresas Leasing - Arrendamento Mercantil (Operacional). Para estas existem as contas do grupamento de Imobilizado de Arrendamento.

Portanto, para que sejam contabilizados (ou destacados) os Bens Móveis e Imóveis que possam ser alugados, segundo a NBC-TG-28, é preciso contabilizá-los em conta com essa finalidade da locação temporária, que se tornou necessária para gerar rendas em momento tão difícil para a manutenção da integridade do Patrimônio de Referência (PR), diante dos prejuízos causados pelo desemprego que gerou a desastrosa inadimplência enfrentada principalmente durante o Desgoverno Temer.

O ideal seria que o BACEN criasse as contas pertinentes a contabilização das operações permitidas pela Resolução CMN 2.284/1996 desde que sejam obedecidos os limites de imobilizações fixados pela Resolução CMN 2.283/1996.

3.2. CRIAÇÃO DE SUBTÍTULOS DE USO INTERNO

O CONTIDO NA NBC-TG-28 - PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO
SEPARAÇÃO DOS BENS MÓVEIS E IMÓVEIS PARA LOCAÇÃO

3.2.1. O CONTIDO NA NBC-TG-28 - PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO

Repetindo, o item 9 da NBC-TG-28 explica que algumas propriedades compreendem uma parte que é mantida para obter rendimentos ou para valorização de capital e outra parte que é mantida para uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas. Se essas partes puderem ser vendidas separadamente (ou arrendadas separadamente sob arrendamento financeiro), a entidade contabiliza as partes separadamente.

No COSIF 1.1.5.9 estão as regras para criação de desdobramentos de uso interno.

No COSIF 1.1.4.4 está a regra ou forma de Cálculo do Dígito de Controle da numeração de cada uma das contas.

Abrindo-se parênteses, é necessário explicar que no caso em questão está a Locação de Imóvel que não é temporariamente utilizado e que a instituição quer alugar para geração de renda num momento em que é baixa a atividade econômica nacional e internacional

Essa baixa atividade econômica, artificialmente provocada pelos economistas ortodoxos para combater a inflação, tem resultado na eclosão do tal "RISCO SISTÊMICO" que resulta na ocorrência de falências encadeadas tal como aconteceu nos Estados Unidos da América e no mundo interior em 2008. Os maiores prejudicados foram aqueles investidores que acreditavam na inexistência do RISCO USA. Sobre esse tema, veja o texto RISCO BRASIL VERSUS RISCO USA.

Naquele país símbolo do capitalismo bandido dos barões ladrões, o dito RISCO SISTÊMICO tem gerando crises como:

a de 1929 na Bolsa de Nova Iorque
a da década de 1970 que resultou na extinção do Padrão-Ouro para o dólar
a da década de 1990 em que era comum a manipulação das Demonstrações Contábeis para iludir investidores resultando na sanção do SOX - Sarbnes-Oxley Act em julho de 2002
a crise de 2008 que transformou aquela potência mundial num país falido

Pior é que desde 2008 os STATES ainda não teve a mínima chance de recuperação, mesmo depois de passados dez anos dessa última crise neoliberal anarquista enfrentada por todos nós.

O texto indicado sobre o Risco Sistêmico encontra-se no MNI 2-1-40 - Estrutura de Gerenciamento de Riscos e de Capital (MNI é um manual alternativo elaborado por este COSIFE), que contém as normas expedidas pelo Banco Central.

3.2.2. SEPARAÇÃO DOS BENS MÓVEIS E IMÓVEIS PARA LOCAÇÃO

Para segregação dos bens móveis e imóveis que podem ser alugados ou arrendados a terceiros, torna-se necessária a criação de subtítulos em pertinentes contas.

Veja quais seriam essas contas de bens móveis e imóveis que podem ser alugados em DESTAQUE DOS BENS MÓVEIS E IMÓVEIS PARA LOCAÇÃO

De conformidade com as NBC - Normas Brasileiras de Contabilidade (NBC-TG-28), os bens imóveis destinados à geração de renda devem estar contabilizados como Propriedade para Investimento no grupo de Investimentos do Ativo Não Circulante que antigamente era conhecido como Ativo Permanente.

O grande problema enfrentado pelos contabilistas que atuam nas instituições do sistema financeiro é o de aplicar as normas contábeis oficiais (baixadas pelo CFC) na escrituração contábil efetuada de acordo com as arcaicas normas contábeis editadas pelo Banco Central sob imposição do Comitê de Supervisão Bancária de Basileia (Suíça).

As normas expedidas pelo Comitê de Supervisão Bancária são consideradas inócuas porque não alcançam as entidades (Bancos Offshore) que atuam no Shadow Banking System - Sistema Bancário Fantasma de Paraísos Fiscais. Nesse sistema sombrio (virtual, não oficial) circula maior montante de recursos financeiros que a soma do PIB - Produto Interno Bruto de todos os países. Lamentavelmente o patrimônio dos magnatas cresce vertiginosa da mesma forma com cresciam as cotações especulativas na Bolsa de Nova Iorque que gerou a Crise de 1929. A Crise 2008 aconteceu em razão da Especulação Imobiliária e pela falência dos Fundos de Hedge estabelecidos, criados ou constituídos em paraísos fiscais.

Veja em Desfalques nos Fundos de Pensão de Estados Norte-Americanos.

Pior é que muitas instituições estabelecidas no Brasil têm investimentos em Bancos Virtuais e esses Bascos Offshore, por conta própria e por conta de terceiros, têm investimentos no Brasil.

E quase todo esse "dinheiro" (escritural) investido é oriundo de operações informais (lavagem de dinheiro sujo obtido na ilegalidade) e oriundo da Blindagem Fiscal e Patrimonial (ocultação de bens, direitos e valores) de sonegadores de tributos. Por isso, no Brasil existem muitos desses patrimônios que constam como pertencentes ao capital estrangeiro vindo especialmente de paraísos fiscais.

Em razão da insana especulação reinante no Shadow Banking System, muitos estudiosos admitem que essa bolha especulativa (e ao mesmo tempo inflacionária) está prestes a estourar tal como estouraram as bolhas especulativas que geraram as crises norte-americanas desde 1929.

Também é chamada de Bolha Inflacionária porque o dinheiro escritural financia compra de bens de produção por preços exorbitantes, assim aumentado os custos fixos da produção (CUSTO BRASIL) nos países periféricos como o Brasil (países do terceiro mundo = ex-países colonizados e agora neocolonizados pela financeirização).

Por que a Bolha Inflacionária (especulativa) está prestes a estourar?

Primeiro porque o montante de dinheiro virtual (escritural), baseado na artificial (especulativa) valorização patrimonial, é muitas vezes maior que montante oficial (Moeda em Circulação em todos os países) e também é bem maior a soma do PIB (Produto Interno Bruto) de todos os países. E esse dinheiro virtual que circula no Shadow Banking System não está sujeito ao Depósito Compulsório exigido pelos Bancos Centrais do mundo inteiro. Isto é, esse Sistema Bancário Fantasma não está sujeito às normas expedidas por órgãos oficiais.

Dependendo o percentual fixado pela nossa Autoridade Monetária, depois de alguns giros, toda a moeda que circulou pelos bancos fica automaticamente depositada no Banco Central na qualidade de Depósito Compulsório.

Isto não acontece no Shadow Banking System, porque não existem bancos centrais controladores desses sistema financeiro virtual. Da mesma forma acontece com as moedas virtuais, ditas criptografadas.

Segundo, como diz a teoria econômica: CAPITAL É TRABALHO. Ou seja, o capital só é gerado mediante a produção de bens móveis e imóveis.

Então, não havendo produção nem consumo popular, obviamente esse patrimônio virtual armazenado é fictício, em síntese, especulativo. Não existe Valor Justo para ele porque é intangível. Não se pode ver nem pegar. O ter é ilusório. Trata-se de moeda sem lastro ou de Títulos Podres emitidos por desempregados inadimplentes ou emitidos por empresas falidas. Também pode ser lastrados em títulos públicos prescritos como os BRADIES.

Por isso, faz-se necessário os ajustes de avaliação patrimonial. Por meio dessa análise, o contador, auditor ou perito contábil fica sabendo o que é real e o que é irreal, de acordo com o descrito nas NBC - Normas Brasileiras de Contabilidade.

Veja ainda o texto sobre FINANCEIRIZAÇÃO.

3.3. CONTAS EXISTENTES NO COSIF - PLANO CONTÁBIL DAS INSTITUIÇÕES DO SFN

No grupamento do COSIF relativo ao Imobilizado de Uso, encontramos o subgrupo Imóveis de Uso que está assim subdivido:

COSIF - Função das Contas - 2.2.3.10.00-8 - Imóveis de Uso
1. 2.2.3.10.10-1 - Terrenos
2. 2.2.3.10.15-6 - Terrenos - Reavaliações
3. 2.2.3.10.20-4 - Edificações
4. 2.2.3.10.25-9 - Edificações - Reavaliações
COSIF - Função das Contas - 2.2.3.99.00-5 - Depreciação Acumulada

Mas, de acordo com as NBC deveriam existir outros subtítulos como:

Edificações - Provisão para Desvalorização ou Perdas (esta conta existia, mas, foi extinta em 2016)
Edificações - Mensuração pelo Valor Justo ou Ajuste ao Preço de Mercado

No COSIF 1.1.5.9 estão as regras para criação de desdobramentos de uso interno.

No COSIF 1.1.4.4 está a regra ou forma de Cálculo do Dígito de Controle de cada uma das contas.

Sobre essa citada mensuração com base no valor justo, previsto nas NBC, na Lei das Sociedades por Ações e na legislação tributária (Lei 12.973/2014), veja no COSIF o subgrupo de contas 6.1.6.00.00-9 - Ajustes de Avaliação Patrimonial e também o texto deste COSIFE sobre os Ajustes de Avaliação Patrimonial.

Embora exista a conta 2.2.3.10.25-9 - Edificações - Reavaliações, com subtítulo da conta 2.2.3.10.00-8 - Imóveis de Uso, no COSIF 1.16.4 - Reservas de Reavaliação lê-se:

Fica vedada às instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil a realização de reavaliação de ativos de uso próprio e a constituição das respectivas reservas de reavaliação. (Res 3565/2008 art 1º)

3.4. DESTAQUE DOS BENS MÓVEIS E IMÓVEIS PARA LOCAÇÃO

Eis a denominação das contas que poderiam ser criadas na:

CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
CONTA 2.1.9.90.00-3 - OUTROS INVESTIMENTOS
1. BENS IMÓVEIS DE USO SUBUTILIZADOS OU NÃO UTILIZADOS
2. BENS IMÓVEIS NÃO DE USO - RECEBIDOS DE INADIMPLENTES
CONTA 2.2.1.10.00-2 - MÓVEIS E EQUIPAMENTOS EM ESTOQUE
1. BENS MÓVEIS DE USO SUBUTILIZADOS OU NÃO UTILIZADOS
2. BENS MÓVEIS NÃO DE USO - RECEBIDOS DE INADIMPLENTES
IMOBILIZADO DE ARRENDAMENTO - SEM OPÇÃO DE COMPRA PELO LOCATÁRIO

3.4.1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

Observe que os subtítulos de uso interno aqui sugeridos serão criados apenas para abrigar os Bens Móveis e Imóveis disponíveis para locação.

Ou seja, nessas contas ficarão contabilizados os bens móveis e imóveis que possam gerar as rendas de aluguel que seriam necessárias para uma possível recuperação financeira da instituição que os detêm.

Observe também que esses bens geradores de rendas de aluguel também estão sujeitos à depreciação mensal e aos ajustes de avaliação patrimonial.

Também pode ser discutida a hipótese desses bens serem contabilizados como Imobilizado de Arrendamento sem que o locatário tenha o direito de optar pela compra do mesmo. Então, se no final do contrato de locação for concedida essa opção de compra, obviamente o locatário deverá pagar o valor a ser fixado pelo locador, visto que as prestações mensais cobririam apenas o valor do aluguel.

A permissão para locação de móveis e imóveis de uso próprio ou não tornou-se necessária em razão dos prejuízos causados pelos planos econômicos suicidas engendrados por incompetentes e irresponsáveis economistas ortodoxos. Afinal, é preciso buscar outras fontes de rendas, já os economistas não nos oferecem outras opções.

Neste COSIFE, os economistas ortodoxos são considerados como inimigos dos trabalhadores que são os principais consumidores. Justamente em razão da atual inexistência desses consumidores, os trabalhadores desempregados, eles foram automaticamente transformados em inadimplentes, deixando seus credores insolventes.

Isto significa que a inadimplência dos consumidores desempregados deixou as empresas de modo geral à beira da falência.

Como se trata de uma situação lamentavelmente não prevista pelos gestores da nossa Política Econômica e Monetária, obviamente os dirigentes do Banco Central nunca imaginaram que seria preciso recorrer a locação de bens móveis e imóveis para que as instituições do sistema financeiro tentem recuperar parte do seu Patrimônio perdido com a inadimplência dos trabalhadores tomadores de empréstimos ou financiamentos.

Isto significa, segundo os economistas ortodoxos, que foram os desempregados (e não eles, os economistas) os causadores da insolvência empresarial, nesse rol de empresas incluindo-se as instituições do sistema financeiro.

3.4.2. CONTA 2.1.9.90.00-3 - OUTROS INVESTIMENTOS

Então, como não existe conta específica para os imóveis (Terrenos e Edificações) utilizados com Propriedade para Investimento (e obtenção de renda), estas deveriam ser criadas no subgrupo 2.2.9.00.00-9 - Imobilizado de Uso - Outros.

Mas, nesse subgrupo de contas o BACEN não deixou brecha para criação de subtítulos de uso interno, salvo se estes forem criados dentro da conta 2.2.3.10.20-4 - Edificações e da conta 2.2.3.10.10-1 - Terrenos.

Por sua vez, no grupo 2.1.0.00.00-3 - Investimentos, subgrupo 2.1.9.00.00-0 - Outros Investimentos, na conta 2.1.9.90.00-3 - OUTROS INVESTIMENTOS há a possibilidade da criação de subtítulos de uso Interno. Como função desta última lê-se que se destina a registrar outros investimentos de caráter permanente, para cuja escrituração não exista conta específica.

Aliás, a NBC-TG-28 deixa claro que as Propriedades para Investimento devem ficar nesse grupo de contas dos Investimentos.

Agora, resta-nos saber se o Banco Central vai aceitar esse tipo de classificação contábil não prevista no COSIF, colocando-se parte dos Imóveis como Imobilizado de Uso e outra parte como Outros Investimentos, em grupamentos de contas diferentes.

Os subtítulos de uso interno seriam:

BENS IMÓVEIS DE USO SUBUTILIZADOS OU NÃO UTILIZADOS
BENS IMÓVEIS NÃO DE USO - RECEBIDOS DE INADIMPLENTES

No COSIF 1.1.5.9 estão as regras para criação de desdobramentos de uso interno.

No COSIF 1.1.4.4 está a regra ou forma de Cálculo do Dígito de Controle de cada uma das contas.

3.4.3. CONTA 2.2.1.10.00-2 - MÓVEIS E EQUIPAMENTOS EM ESTOQUE

No caso dos Bens Móveis de Uso e Não de Uso, aqueles de possível utilização podem ser contabilizados em Subtítulos de Uso Interno criados na conta 2.2.1.10.00-2 - MÓVEIS E EQUIPAMENTOS EM ESTOQUE.

Os subtítulos de uso interno seriam:

BENS MÓVEIS DE USO SUBUTILIZADOS OU NÃO UTILIZADOS
BENS MÓVEIS NÃO DE USO - RECEBIDOS DE INADIMPLENTES

No COSIF 1.1.5.9 estão as regras para criação de desdobramentos de uso interno.

No COSIF 1.1.4.4 está a regra ou forma de Cálculo do Dígito de Controle de cada uma das contas.

3.4.4. IMOBILIZADO DE ARRENDAMENTO - SEM OPÇÃO DE COMPRA PELO LOCATÁRIO

Uma outra opção de contabilização dos bens móveis e imóveis disponíveis para locação seria numa das contas do grupamento 2.3.0.00.00-1 - IMOBILIZADO DE ARRENDAMENTO.

Mas, primeiramente os bens ficariam numa conta de estoques disponíveis para locação e somente depois de alugados seriam registrados em Arrendamento Mercantil Financeiro - Outros ou registrados em Arrendamento Mercantil Operacional - Outros sem a opção de compra pelo locatário, tendo em vista que as contraprestações cobririam apenas o valor da locação e, não, o eventual valor da venda.

Neste caso, talvez fosse melhor que o BACEN nesse grupamento do IMOBILIZADO DE ARRENDAMENTO criasse as contas para registro dos contratos de BENS ARRENDADOS SEM DIREITO A OPÇÃO DE COMPRA.

Mas, isto não significa dizer que os bens não poderiam ser vendidos. Obviamente, pela venda, o locador fixará o novo valor a ser pago.

3.5. CONTABILIZAÇÃO DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO EM CONTAS DE COMPENSAÇÃO

Do mesmo modo como foram analisadas as contas patrimoniais que poderiam absorver a contabilização dos bens móveis e imóveis destinados à locação, foram também examinadas as Contas de Compensação em que seria possível a contabilização dos contratos firmados com as entidades locatárias, tendo como locadora a instituição do sistema financeiro.

Dessa análise restou a conta 3.0.9.99.00-2 - OUTRAS CONTAS DE COMPENSAÇÃO ATIVAS, tendo como contrapartida a conta 9.0.9.99.00-4 - OUTRAS CONTAS DE COMPENSAÇÃO PASSIVAS.

Então, nessas citadas contas seriam criados os seguintes subtítulos de uso interno:

Contas para registro dos contratos firmados:

ATIVO: VALOR DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO FIRMADOS PELA LOCADORA
PASSIVO: VALOR DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO FIRMADOS PELA LOCATÁRIA

No COSIF 1.1.5.9 estão as regras para criação de desdobramentos de uso interno.

No COSIF 1.1.4.4 está a regra ou forma de Cálculo do Dígito de Controle de cada uma das contas.

Nessas contas seriam registrados o valor total de cada um dos contratos firmados, com baixa mensal dos valores recebidos. Eventuais reajustes no valor remanescente dos contratos, seriam registrados na data da ocorrência.

Contas para registro das garantias recebidas:

ATIVO: GARANTIAS RECEBIDAS SOBRE CONTRATOS DE LOCAÇÃO - LOCADORA
PASSIVO: GARANTIAS PRESTADAS SOBRE CONTRATOS DE LOCAÇÃO - LOCATÁRIA

No COSIF 1.1.5.9 estão as regras para criação de desdobramentos de uso interno.

No COSIF 1.1.4.4 está a regra ou forma de Cálculo do Dígito de Controle de cada uma das contas.

3.6. CONTABILIZAÇÃO DOS ALUGUÉIS RECEBIDOS

7.1.9.75.00-9 - RENDAS DE OPERAÇÕES ESPECIAIS
7.1.9.99.00-9 - OUTRAS RENDAS OPERACIONAIS
7.3.9.99.00-7 - OUTRAS RENDAS NÃO OPERACIONAIS
7.1.2.00.00-4 - RENDAS DE ARRENDAMENTO MERCANTIL

No COSIF 1.1.5.9 estão as regras para criação de desdobramentos de uso interno.

No COSIF 1.1.4.4 está a regra ou forma de Cálculo do Dígito de Controle de cada uma das contas.

4. ESQUEMA DE CONTABILIZAÇÃO 33 - BENS MÓVEIS E IMÓVEIS

Esquema de Contabilização 33.06 - Bens Não de Uso - Ocorrências Diversas
Esquema de Contabilização 33.07 - Bens Não de Uso - Venda à Vista e a Prazo
Esquema de Contabilização 33.09 - Locação de Bens Móveis e Imóveis de Uso Próprio ou Não

NOTA BIBLIOGRÁFICA

PARADA FILHO, Américo Garcia. "LOCAÇÃO DE BENS MÓVEIS E IMÓVEIS DE USO PRÓPRIO OU NÃO". COSIF Eletrônico - Portal de Contabilidade. São Paulo, 14/02/2019. TEXTOS. Disponível em https://www.cosif.com.br/publica.asp?arquivo=20190214propriedade. Acessado quinta-feira, 22 de janeiro de 2026.

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