TRIBUTAÇÃO DO GANHO DE CAPITAL NAS PERMUTAS DE BENS IMOBILIÁRIOS

TRIBUTAÇÃO DO GANHO DE CAPITAL NAS PERMUTAS DE BENS IMOBILIÁRIOS

STF - IMPOSSÍVEL A TRIBUTAÇÃO DE GANHOS EM PERMUTAS IMOBILIÁRIAS

São Paulo, 09/07/2019 (Revisada em 18/02/2024)

1. TRIBUTAÇÃO DO GANHO DE CAPITAL NAS PERMUTAS DE BENS IMOBILIÁRIOS

1.1. CISÃO DE EMPRESA COMO FORMA DE PLANEJAMENTO TRIBUTÁRIO

Normalmente é efetuada a cisão de empresas justamente para evitar a tributação na transmissão de bens imóveis, entre outros. Essa é uma forma legal de se fazer o chamado de Planejamento Tributário para Redução da Carga Tributária.

Veja o roteiro de pesquisa e estudo sobre Incorporação, Fusão e Cisão e ainda existem muitos outros textos sobre o tema.

Esse é um dos tipos de brechas deixadas na legislação pelos nossos legisladores, influenciados por LOBISTAS (agentes de pressão do Grande Capital), para que somente os mais ricos possam dispor de importantes consultores em planejamento tributário.

A possibilidade da postergação dos tributos a serem pagos ocorre porque a Legislação Tributária vigente entende que a tributação só deve acontecer quando da venda do imóvel com o efetivo pagamento (recebimento) em dinheiro (REGIME DE CAIXA) que passa a prevalecer em contraposição ao REGIME DE COMPETÊNCIA quando são pactuadas Compras e Vendas com Longo Prazo para pagamento e recebimento (em prestações mensais).

Veja as explicações sobre Regime de Caixa versus Regime de Competência relativos a operações comuns no Sistema Financeiro brasileiro.

1.2. REAVALIAÇÃO DE BENS DO ATIVO PERMANENTE

Essa mesma postergação dos tributos a serem pagos ocorre quando são efetuadas mensurações ou reavaliações de Ativos. Veja no RIR/1999 em Reavaliação de Bens - Reavaliação na Fusão, Incorporação ou Cisão.

A Legislação vigente permite que o valor da mais valia (valor acrescido pela reavaliação) fique registrada como Ajustes de Avaliação Patrimonial (conforme o disposto na Lei 6.404/1976 depois de alterada para se adaptar às NBC - Normas Brasileiras de Contabilidade).

Torna-se importante destacar que, embora tardiamente, a Legislação Tributária também foi alterada pela Lei 12.973/2014 para adaptar-se às NBC - Normas Brasileiras de Contabilidade.

Depois dessa mencionada alteração legal, essa mais valia do bem reavaliado aumenta o valor do Patrimônio Líquido, porém, o pagamento do tributo sobre o Ganho de Capital (mais valia) só será pago no futuro, quando for efetuada a efetiva venda do bem objeto de reavaliação.

Ocorrendo a cisão da empresa, esses valor assim ficam contabilizados na nova empresa constituída, permitindo que os tributos sejam pagos somente quando o bem objeto da reavaliação for efetivamente vendido. Porém, espertamente, sempre haverá uma nova cisão.

1.3. EVITANDO A DESCAPITALIZAÇÃO DAS ENTIDADES JURIDICAMENTE CONSTITUÍDAS

Assim ocorre especialmente para evitar a descapitalização das empresas, visto que os tributos seriam pagos sem a realização da efetiva venda do bem objeto, quando realmente há a recapitalização em dinheiro.

1.4. AS PESSOAS FÍSICAS PROPRIETÁRIAS NÃO TÊM ESSE MESMO DIREITO

Da mesma forma como foi acima descrito (relativo às pessoas jurídicas) também deveria ser feito por ocasião da morte da pessoa física proprietária.

Mas, ao contrário do que ocorre com as pessoas jurídicas (evitando a descapitalização da empresa), os herdeiros precisam vender parte dos bens para que sejam pagos os tributos incidentes sobre a transmissão da propriedade, dessa forma descapitalizando os herdeiros que muitas vezes ficam prejudicados porque parte dos bens são vendidos sem qualquer planejamento, assim numa é conseguido o seu Valor Justo

1.5. A CONSTITUIÇÃO DE HOLDING FAMILIAR PARA EVITAR A TRIBUTAÇÃO

Veja o texto sobre a constituição de Holding para Transmissão de Herança antes da morte do patriarca.

1.6. OUTROS COMENTÁRIOS SOBRE O PUBLICADO PELO CONJUR

A republicação do texto a seguir, originalmente feita pelo CONJUR em 07/07/2019 está sendo efetuada em razão de aditamentos que devem ser feitos, principalmente quando o autor escreve:

"Destaca-se que a referida modalidade de tributação [LUCRO PRESUMIDO] possui natureza facultativa, cabendo tal escolha ao empreendedor, o que na maioria das vezes ocorre, tendo em vista seu menor valor de alíquota".

Na realidade, a Tributação com base no LUCRO PRESUMIDO tem duas alíquotas incidentes (15% para lucros mensais de até R$ 20.000,00 e 25% sobre o que exceder a R$ 20 mil). Essa alíquota de 15% mais o adicional de 10% são também aplicadas aos lucros das entidades obrigadas à tributação com base no chamado de LUCRO REAL.

Para que seja obtido o LUCRO REAL a entidades juridicamente constituída deve ter a ESCRITURAÇÃO CONTÁBIL COMPLETA tal como também é exigidas para as entidade que gozam de incentivos fiscais e ainda para isentas ou imunes de tributação.

Já as micros, pequenas e médias empresas podem optar pelo SIMPLES NACIONAL ou pelo regime de LUCRO PRESUMIDO, quando a ESCRITURAÇÃO CONTÁBIL pode ser SIMPLIFICADA. Veja o pertinente texto publicado neste COSIFE, acima endereçado, principalmente quando versa sobre os MÉTODOS DE ESCRITURAÇÃO CONTÁBIL.

Nas entidades tributadas com base no Lucro Presumido, o resultado operacional (Lucro Real) pode ser totalmente distribuído aos sócios se a escrituração contábil for completa. Veja explicações complementares em Incentivos Fiscais à Contabilização.

Para que se encontre o chamado de Lucro Presumido, existem diversos percentuais legalmente existentes de conformidade com a atividade operacional da empresa optante por esse Regime de Tributação. Veja na seguinte tabela:

TABELA DE PERCENTUAIS SOBRE A RECEITA BRUTA = LUCRO PRESUMIDO

CÁLCULO DA ANTECIPAÇÃO DO IRPJ -  LUCRO REAL:

NOTAS DA RECEITA FEDERAL:

1. Para as pessoas jurídicas exclusivamente prestadoras de serviços em geral, mencionados nas alíneas “b”, “c”, “d”, “f”, “g” e “h” do inciso IV do § 1º do art. 33 IN RFB 1.700/2017, cuja receita bruta anual seja até R$120.000,00 (cento e vinte mil reais), poderão utilizar, na determinação da parcela da base de cálculo do imposto sobre a renda de que trata o § 1º deste mesmo artigo, o percentual de 16% (dezesseis por cento) (IN RFB 1.700/2017, art. 33, §7º).
    
2. A pessoa jurídica que houver utilizado o percentual reduzido mencionado na Nota 1), cuja a receita bruta acumulada até determinado mês do ano-calendário exceder o limite de R$120.000,00 (cento e vinte mil) ficará sujeita ao pagamento da diferença do imposto postergado, apurada em relação a cada mês transcorrido, até o último dia útil do mês subsequente aquele em que ocorreu o excesso, sem acréscimos (RIR/1999, art. 519, §§ 6º e 7º) e (IN RFB 1.700/2017, art. 33, §§ 8º, 9º e 10)
    
3. O exercício de profissões legalmente regulamentadas, como as escolas, inclusive as creches, mesmo com receita bruta anual de até R$120.000,00 (cento e vinte mil reais), não podem aplicar o percentual de 16% (dezesseis por cento) sobre a receita bruta para fins de determinação do lucro presumido, devendo, portanto, aplicar o percentual de 32% (trinta e dois por cento) (ADN Cosit 22/2000).
    
4. O percentual de 8 % (oito por cento) também será aplicado sobre a receita financeira da pessoa jurídica que explore atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para a revenda, quando decorrente da comercialização de imóveis e for apurada por meio de índices ou coeficientes previstos em contrato (Lei 9.249/1995, art. 15, § 4 º , inserido pelo art. 34 da Lei 11.196/2005).
    
5. Para fins de aplicação do percentual de 8 % (oito por cento), entende-se como atendimento às normas da Anvisa , entre outras, a prestação de serviços em ambientes desenvolvidos de acordo com o item 3 - Dimensionamento, Quantificação e Instalações Prediais dos Ambientes da Parte II - Programação Físico-Funcional dos Estabelecimentos Assistenciais de Saúde da Resolução RDC 50/2002, cuja comprovação deve ser feita mediante alvará da vigilância sanitária estadual ou municipal.
    
6. O percentual de 8% (oito por cento) relativo aos serviços hospitalares e médicos listados na tabela acima não se aplica:
   1. à pessoa jurídica organizada sob a forma de sociedade simples;
   2. aos serviços prestados com utilização de ambientes de terceiros; e
   3. à pessoa jurídica prestadora de serviço médico ambulatorial com recursos para realização de exames complementares e serviços médicos prestados em residência, sejam eles coletivos ou particulares (home care).
       
7. A receita bruta auferida pela pessoa jurídica decorrente da prestação de serviços em geral, como limpeza e locação de mão de obra, ainda que sejam fornecidos os materiais, está sujeita à aplicação do percentual de 32% (trinta e dois por cento).

Base Legal e Normativa:

1. RIR/1999, art. 223
2. Lei 11.727/2008, art. 29 e 41, VI
3. IN RFB 1.234/2012, art. 31 parágrafo único
4. IN RFB 1.700/2017, arts. 33, 35, 36 e 38

2. STJ CONFIRMA IMPOSSIBILIDADE DA RECEITA FEDERAL TRIBUTAR PERMUTAS IMOBILIÁRIAS

Por Guilherme Zauli - especialista em Direito Imobiliário do Tortoro, Madureira e Ragazzi Advogados. Publicado por CONJUR em 07/07/2019

Muito difundido no ramo da incorporação imobiliária, o regime de tributação por lucro presumido vem sendo objeto de questionamentos na esfera judicial por causa do entendimento da Receita Federal em tributar operações de permutas imobiliárias.

Conceitua-se lucro presumido como uma forma de tributação simplificada para determinação da base de cálculo do Imposto de Renda e da Contribuição Social Sobre o Lucro Líquido (CSLL).

Basicamente, a sistemática consiste em estimar o lucro da pessoa jurídica a partir de sua receita bruta e outras receitas sujeitas à tributação.

Destaca-se que a referida modalidade de tributação [LUCRO PRESUMIDO] possui natureza facultativa, cabendo tal escolha ao empreendedor, o que na maioria das vezes ocorre, tendo em vista seu menor valor de alíquota.

Em incorporações imobiliárias é corriqueira a existência de permutas imobiliárias entre o proprietário de terreno que servirá para construção do empreendimento e unidades futuras que serão viabilizadas pela empreiteira.

Não havendo diferença de valor entre o terreno e as unidades objetos da permuta, ocorrerá a situação denominada de permuta sem torna, ou seja, a operação não envolverá transferência de receitas, mas, apenas, uma substituição de ativos.

Ocorre que, em que pese não envolver transferência de receitas, utilizando a norma prevista no artigo 533 do Código Civil, como também artigo 221 do Código Comercial (legislação já revogada), o Fisco equipara a permuta imobiliária sem torna aos contratos de compra e venda.

Com a referida equiparação, a Receita Federal sustenta estar diante de situação idêntica aos contratos de compra e venda, o que justificaria a incidência de IRPJ e CSLL nos contratos de permuta na modalidade de lucro presumido.

Ocorre que, diferentemente da permuta sem torna (troca de imóveis sem restituição de valores), nos contratos de compra e venda de bem imóvel, a transferência da propriedade se dá mediante pagamento de pelo menos 50% do preço em moeda (receita), situação indiscutivelmente tributável.

Diante de tal impasse, o Superior Tribunal de Justiça, visando conferir maior segurança jurídica às atividades empresariais, se debruçou sobre o tema e, por meio do ministro Napoleão Nunes Maia Filho, no julgamento do Recurso Especial 1.804.497/SC (2019/0078418-9), sedimentou o entendimento de que os contratos de permuta imobiliária sem torna não se equiparam aos contratos de compra e venda de imóveis, portanto, impossível a incidência de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins.

O entendimento em questão, produzido pelo Superior Tribunal de Justiça, vem ao auxílio de importante setor da economia, qual seja, o mercado imobiliário, responsável por fomentar o desenvolvimento do país tanto no aspecto social (construção de moradias) como no econômico, haja vista o fomento ao mercado da construção civil, que viabiliza enorme quantia de empregos e serviços.

NOTA BIBLIOGRÁFICA

PARADA FILHO, Américo Garcia. "TRIBUTAÇÃO DO GANHO DE CAPITAL NAS PERMUTAS DE BENS IMOBILIÁRIOS". COSIF Eletrônico - Portal de Contabilidade. São Paulo, 10/07/2019. TEXTOS. Disponível em https://www.cosif.com.br/publica.asp?arquivo=20190709permutaimovel. Acessado quinta-feira, 18 de setembro de 2025.

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