NBC-TG-28 - PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO OBJETIVO - ALCANCE E DEFINIÇÕES

NBC - NORMAS BRASILEIRAS DE CONTABILIDADE

NBC-T - NORMAS TÉCNICAS

NBC-TG - NORMAS TÉCNICAS GERAIS

NBC-TG-28 - PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO

OBJETIVO - ALCANCE E DEFINIÇÕES

OBJETIVO - Item 1

1. O objetivo desta Norma é estabelecer o tratamento contábil de propriedades para investimento e respectivos requisitos de divulgação.

ALCANCE - Item 2 - 4

2. Esta Norma deve ser aplicada no reconhecimento, mensuração e divulgação de propriedades para investimento.

3. (Item eliminado pela Revisão NBC 01)

4. Esta Norma não se aplica a:

• (a) ativos biológicos relacionados com a atividade agrícola (ver NBC-TG-29 – Ativo Biológico e Produto Agrícola e NBC TG 27 – Ativo Imobilizado); e  (Alterado pela NBC-TG-28 (R3))
• (b) direitos sobre reservas minerais tais como carvão mineral, petróleo, gás natural e recursos semelhantes não renováveis.

DEFINIÇÕES - Item 5 - 15

• Classificação de propriedade como propriedade para investimento ou propriedade ocupada pelo proprietário - item 6 -15 (Incluído pela NBC-TG-28 (R2))

5. Os termos que se seguem são usados nesta Norma com os significados especificados:

1. Valor contábil é o montante pelo qual um ativo é reconhecido no balanço patrimonial.
   
2. Custo é o montante de caixa ou equivalentes de caixa pago ou o valor justo de outra contraprestação dada para adquirir um ativo no momento da sua aquisição ou construção ou, quando aplicável, o montante atribuído àquele ativo quando inicialmente reconhecido em consonância com requerimentos específicos de outras normas, por exemplo, NBC-TG-10 - Pagamento Baseado em Ações.
   
3. Valor justo é o preço que seria recebido pela venda de um ativo ou que seria pago pela transferência de um passivo em uma transação não forçada entre participantes do mercado na data de mensuração. (Ver NBC-TG-46 - Mensuração do Valor Justo). (Alterada pela NBC-TG-28 (R1))
   
4. Propriedade para investimento é a propriedade (terreno ou edifício – ou parte de edifício – ou ambos) mantida (pelo proprietário ou pelo arrendatário como ativo de direito de uso) para auferir aluguel ou para valorização do capital ou para ambas e, não, para: (Alterada pela Revisão NBC 01)
   
   (a) uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas; ou
   
   (b) venda no curso ordinário do negócio.
   
5. Propriedade ocupada pelo proprietário é a propriedade mantida (pelo proprietário ou pelo arrendatário como ativo de direito de uso) para uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas. (Alterada pela Revisão NBC 01)

Classificação de propriedade como propriedade para investimento ou propriedade ocupada pelo proprietário (Incluído pela NBC-TG-28 (R2))

6. (Eliminado pela Revisão NBC 01)

7. As propriedades para investimento são mantidas para obter rendas ou para valorização do capital ou para ambas, e por isso classificadas no subgrupo Investimentos, dentro do Ativo Não Circulante. Por isso, a propriedade para investimento gera fluxos de caixa altamente independentes dos outros ativos mantidos pela entidade. Isso distingue as propriedades para investimento de propriedades ocupadas pelos proprietários. A produção ou o fornecimento de bens ou serviços (ou o uso de propriedades para finalidades administrativas) gera fluxos de caixa que são atribuíveis não apenas às propriedades, mas também a outros ativos usados no processo de produção ou de fornecimento. A NBC-TG-27 – Ativo Imobilizado aplica-se à propriedade própria ocupada pelo proprietário e a NBC-TG-06 aplica-se à propriedade ocupada pelo proprietário mantida por arrendamento como ativo de direito de uso. (Alterado pela Revisão NBC 01)

8. O que se segue são exemplos de propriedades para investimento:

• (a) terrenos mantidos para valorização de capital a longo prazo e não para venda a curto prazo no curso ordinário dos negócios;
• (b) terrenos mantidos para futuro uso correntemente indeterminado (se a entidade não tiver determinado que usará o terreno como propriedade ocupada pelo proprietário ou para venda a curto prazo no curso ordinário do negócio, o terreno é considerado como mantido para valorização do capital);
• (c) edifício que seja propriedade da entidade (ou ativo de direito de uso relativo a edifício mantido pela entidade) e que seja arrendado sob um ou mais arrendamentos operacionais; (Alterada pela Revisão NBC 01)
• (d) edifício que esteja desocupado, mas mantido para ser arrendado sob um ou mais arrendamentos operacionais;
• (e) propriedade que esteja sendo construída ou desenvolvida para futura utilização como propriedade para investimento.

9. Seguem-se exemplos de itens que não são propriedades para investimento, estando, por isso, fora do alcance desta Norma:

• (a) propriedade destinada à venda no decurso ordinário das atividades ou em vias de construção ou desenvolvimento para tal venda (ver NBC-TG-16- Estoques), como, por exemplo, propriedade adquirida exclusivamente com vista à alienação subsequente no futuro próximo ou para desenvolvimento e revenda;
• (b) propriedade em construção ou desenvolvimento por conta de terceiros (ver NBC-TG-17 - Contratos de Construção); (Eliminada pela NBC-TG-28 (R4) a partir de 01/01/2018)
• (c) propriedade ocupada pelo proprietário (ver NBC-TG-27 e NBC-TG-06), incluindo (entre outras coisas) propriedade mantida para uso futuro como propriedade ocupada pelo proprietário, propriedade mantida para desenvolvimento futuro e uso subsequente como propriedade ocupada pelo proprietário, propriedade ocupada por empregados (paguem ou não aluguéis a taxas de mercado) e propriedade ocupada pelo proprietário ao aguardo de alienação; (Alterada pela Revisão NBC 01)
• (d)  eliminada
• (e) propriedade que é arrendada a outra entidade sob arrendamento financeiro.

10. Algumas propriedades compreendem uma parte que é mantida para obter rendimentos ou para valorização de capital e outra parte que é mantida para uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas. Se essas partes puderem ser vendidas separadamente (ou arrendadas separadamente sob arrendamento financeiro), a entidade contabiliza as partes separadamente. Se as partes não puderem ser vendidas separadamente, a propriedade só é propriedade para investimento se uma parte insignificante for mantida para uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas.

11. Em alguns casos, a entidade proporciona serviços de apoio aos ocupantes da propriedade que ela mantenha. A entidade trata tal propriedade como propriedade para investimento se os serviços forem insignificantes em relação ao acordo como um todo. Um exemplo é quando o proprietário de edifício de escritórios proporciona serviços de segurança e de manutenção aos arrendatários que ocupam o edifício.

12. Em outros casos, os serviços prestados são significativos. Por exemplo, se a entidade possui e administra um hotel, os serviços proporcionados aos hóspedes são significativos para o acordo como um todo. Por isso, o hotel administrado pelo proprietário é propriedade ocupada pelo proprietário e não propriedade para investimento.

13. Pode ser difícil determinar se os serviços de apoio são ou não tão significativos para que uma propriedade não se qualifique como propriedade para investimento. Por exemplo, o proprietário de hotel por vezes transfere algumas responsabilidades a terceiros sob contrato de gestão. Os termos de tais contratos variam amplamente. Em um extremo, a posição do proprietário pode, em essência, ser a de um investidor passivo. No outro extremo, o proprietário pode simplesmente ter terceirizado funções do dia a dia, embora ficando com significativa exposição aos riscos das variações dos fluxos de caixa gerados pelas operações do hotel.

14. É necessário julgamento para determinar se a propriedade se qualifica como propriedade para investimento. A entidade desenvolve critérios para que possa exercer esse julgamento consistentemente de acordo com a definição de propriedade para investimento e com a relacionada orientação dos itens 7 a 13. O item 75(c) exige que a entidade divulgue esses critérios quando a classificação for difícil.

14A. É necessário também julgamento para determinar se a aquisição da propriedade de investimento é a aquisição de ativo, grupo de ativos ou combinação de negócios ao alcance da NBC-TG-15 - Combinação de Negócios. Deve ser feita referência à NBC-TG-15 para determinar se é uma combinação de negócios. Os itens 7 a 14 desta Norma discutem se a propriedade é propriedade ocupada pelo proprietário ou propriedade para investimento e não para determinar se a aquisição da propriedade é uma combinação de negócios, tal como definido na NBC-TG-15. Determinar se uma transação específica atende à definição de combinação de negócios, tal como definido na NBC-TG-15, e inclui uma propriedade para investimento, tal como definido nesta Norma, requer a aplicação separada de ambas as normas. (Incluído pela NBC-TG-28 (R2))

15. Em alguns casos, a entidade possui propriedade que está arrendada e ocupada por sua controladora ou por outra controlada. A propriedade não se qualifica como propriedade para investimento nas demonstrações contábeis consolidadas, porque a propriedade está ocupada pelo proprietário sob a perspectiva do grupo. Porém, da perspectiva da entidade que a possui, tal propriedade é propriedade para investimento se satisfizer a definição do item 5. Por isso, o arrendador trata a propriedade como propriedade para investimento nas suas demonstrações contábeis individuais.