GANHO DE CAPITAL NA PERMUTA DE BENS DO PERMANENTE

REAVALIAÇÃO DE BENS DO PERMANENTE - AJUSTES AO VALOR JUSTO

São Paulo, 02/05/2011 (Revisada em 20/02/2024)

GANHO DE CAPITAL NA PERMUTA DE BENS DO PERMANENTE - INTRODUÇÃO

1. INTRODUÇÃO
2. TRIBUTAÇÃO - LÓGICA DA OPERAÇÃO REALIZADA
3. PLANEJAMENTO TRIBUTÁRIO
   1. Preço Contabilizado pela Cooperativa de Crédito
   2. Preço Contabilizado pela Construtora
   3. Dificuldades Interpostas pelo Banco Central

Por Américo G Parada Fº - Contador - Coordenador do COSIFE

1. INTRODUÇÃO

De fato é bem complicada essa contabilização se considerarmos que na permuta houve ganho de capital para a cooperativa, que seria a diferença entre o valor da compra do terreno e o valor atribuído à área construída ou que ainda será construída. Obviamente esse ganho de capital seria tributado.

Mas, com base nas seguintes ponderações, o valor do tributo pode ser postergado por semelhança ao contido na legislação relativa aos casos de cisão, integralização de capital em bens e direitos, permuta de “títulos podres” por ações das estatais privatizadas e de reavaliação de bens do Ativo Permanente.

2. TRIBUTAÇÃO - LÓGICA DA OPERAÇÃO REALIZADA

Por lógica esse ganho de capital obtido pela Cooperativa de Crédito poderia ser contabilizado somente na data em que futuramente seja vendido o imóvel, se um dia for vendido.

3. PLANEJAMENTO TRIBUTÁRIO

1. Preço Contabilizado pela Cooperativa de Crédito
2. Preço Contabilizado pela Construtora
3. Dificuldades Interpostas pelo Banco Central

3.1. Preço Contabilizado pela Cooperativa de Crédito

Assim sendo, para os efeitos tributários, considerando-se que houve a permuta, o valor pago pela cooperativa de crédito pela área construída foi exatamente o valor pago pelo terreno.

Restaria saber a que preço foi feita a escritura pública relativa à permuta desses bens. Porém, esse detalhe não foi informado.

Então, tornam-se necessárias algumas ponderações.

3.2. Preço Contabilizado pela Construtora

Para maior objetividade na resposta, seria preciso saber de que forma a construtora contabilizou a permuta?

• Se foi pelo preço do terreno recebido?
• Se foi pelo valor do custo de construção?
• Se foi pelo preço de venda aos demais compradores?

3.3. Dificuldades Interpostas pelo Banco Central

Como nenhuma das partes recebeu ou pagou qualquer quantia em dinheiro na permuta dos bens, a diferença entre o valor do terreno e da edificação poderia ser contabilizada como uma espécie de Reavaliação de Bens do Permanente se a cooperativa de crédito não fosse considerada instituição do SFN - Sistema Financeiro Nacional (brasileiro).

O problema a ser enfrentado é que o Banco Central não permite a Reavaliação de Bens do Permanente (veja no COSIF 1.16.04 - Reservas de Reavaliação), o que, aliás, contraria os termos dos Princípios de Contabilidade da Entidade, da Oportunidade, da Continuidade  e do Registro pelo Valor Original.

Na NBC-TG-27 - Imobilizado estão as regras contábeis para contabilização da Reavaliação de Bens do Permanente. Veja especialmente os itens 31 a 42 da NBC-TG-27 que discorrem sobre o Método da Reavaliação, que também se manifesta sobre o VALOR JUSTO (artigo 183 da Lei 6.404/1976 e NBC-TG-45).

Sem a contabilização do Ganho de Capital como Ajuste ao Valor Justo (Reserva de Reavaliação), os Balanços Patrimoniais das instituições do SFN deixam de expressar a sua real Situação Líquida Patrimonial.

O mesmo acontece por ocasião da Consolidação das Demonstrações Contábeis das entidades do sistema financeiro, porque o BACEN também não permite a inclusão das coligadas e/ou controladas não financeiras nessa consolidação (Veja o que menciona o COSIF 1.21 - Consolidação Operacional das Demonstrações Financeiras).

Na NBC-TG-36 - Demonstrações Consolidadas estão as regras contábeis para que seja efetuada a perfeita Consolidação das Demonstrações Contábeis.

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