CONTABILIDADE DA CONSTRUÇÃO CIVIL

Contabilidade imobiliária

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO - INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

CONTABILIZAÇÃO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO (Revisado em 21-02-2024)

1. Lei 10.931/2004
2. Contabilização do Patrimônio de Afetação Segundo o Legislador
3. Contabilização do Patrimônio de Afetação Segundo a Teoria Contábil

Veja também:

1. Relação de Contas Básicas - Contabilização do Patrimônio de Afetação
2. Exemplos de Contabilização
   • Na Empresa Incorporadora - Administradora do Condomínio de Adquirentes
   • No Condomínio de Adquirentes - Patrimônio de Afetação

1. LEI 10.931/2004

No artigo 7º da Lei 10.931/2004 lê-se:

Art. 7º O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação.

2. Contabilização do Patrimônio de Afetação Segundo o Legislador

De conformidade com o entendimento dado pela Lei 10.931/2004 o patrimônio de afetação não seria efetivamente transferido para uma nova entidade jurídica. Assim sendo, o bem objeto patrimônio de afetação continuaria contabilizado em contas patrimoniais da empresa incorporadora. Desse modo, cada um dos grupos de condôminos seria contabilizado em centros de custeamentos diferentes, por empreendimento.

Desse mesmo modo são contabilizados os Planos de Saúde fiscalizados pela ANS - Agência Nacional de Saúde. Isto é, cada um dos planos de saúde administrados por determinada empresa constam na contabilidade da Operadora como patrimônio dela própria e não como patrimônio do grupo de pessoas que subscreveram determinado plano de saúde. Assim sendo, os grupos de associados aos diversos planos de saúde administrados pela empresa Operadora ficam separados apenas em centros de custeamentos diferentes.

Porém, no que concerne ao Patrimônio de Afetação, não foi essa a forma que entendeu a Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB), assim como também não foi a do COSIFe.

Para resolver o problema criado pelo legislador ao deixar claro que o Condomínio de Adquirentes seria formado por uma Sociedade Simples (não personalizada = sem personalidade jurídica), que não necessitaria de registro na Junta Comercial ou no Cartório do Registro Civil das Pessoas Jurídicas, a RFB criou um formulário especial para possibilitar a inscrição do Condomínio no CNPJ - Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas mesmo que a sociedade formada não tenha a mencionada  personalidade jurídica.

Agora, de posse da inscrição no CNPJ, a contabilização do Condomínio de Adquirentes será efetuada na forma a seguir explicada.

3. Contabilização do Patrimônio de Afetação Segundo a Teoria Contábil

Como a Sociedade Simples (o Condomínio de Adquirentes) criada pelo legislador conseguiu a sua inscrição no CNPJ, agora pode ter conta bancária. A inscrição no CNPJ lhe dá a característica de entidade autônoma (com personalidade jurídica). Portanto, deve ter a sua contabilidade apartada da empresa incorporadora que passa a ser mera administradora de empreendimento de terceiros.

Desse modo, a contabilização dos atos e fatos deve ser efetuada no grupamento de Contas de Compensação da empresa administradora em Livro Diário (auxiliar), um para cada condomínio administrado, tal como devem fazer as empresas administradoras de condomínios residenciais ou comerciais.

De idêntica forma são contabilizados os Fundos de Investimentos (administrados por instituições financeiras), os Grupos de Consorciados para compra de bens patrimoniais ou de consumo (controlados por empresas administradoras de consórcios), assim como os Fundos de Aval (administrados por cooperativas de crédito). Isto é, todos estes são patrimônios de terceiros, administrados por uma entidade eleita ou contratada para realização do serviço de bem administrar aqueles patrimônios alheios.

Embora o Bem Objeto continue no Patrimônio da empresa incorporadora, ele estará vinculado (afetado) ao pertinente Condomínio de Adquirentes como um irrevogável compromisso de compra e venda futura. Por sua vez, os condôminos estarão mensalmente efetuando os pagamentos necessários ao andamento da obra, de conformidade com o disposto na Declaração de Propósitos e no Demonstrativo de CUSTO ORÇADO.

Como a incorporadora (administradora do condomínio de adquirentes), necessita de um pormenorizado orçamento relativo ao que vai ser construído, esse orçamento também deve ser contabilizado, visto que os respectivos valores necessários à construção serão cobrados dos condôminos adquirentes. Eles precisam saber pelo que estão pagando.

Assim, os registros contábeis tornam-se um misto de Contabilidade Pública (orçamentária) com Contabilidade do Terceiro Setor (entidade sem fins lucrativos). Essa afirmativa ficará mais clara com o acompanhamento da evolução dos lançamentos contábeis necessários ao perfeito controle da obra que será realizada. Os controles também servirão de base para elaboração dos balancetes e relatórios a serem apresentados trimestralmente aos condôminos.

Veja a Relação de Contas Básicas a serem utilizadas para contabilização do Patrimônio de Afetação.

Veja Exemplos de Contabilização

• Na Empresa Incorporadora (administradora do Condomínio de Adquirentes)
• No Condomínio de Adquirentes (Patrimônio de Afetação)