CONTABILIDADE DA CONSTRUÇÃO CIVIL

Contabilidade imobiliária

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO (Revisada em 21-02-2024)

Incorporação e Construção de Imóveis - Venda de Imóvel em Construção

ASPECTOS LEGAIS E TRIBUTÁRIOS

1. ASPECTOS PRÁTICOS
   1. Aspectos Tributários
   2. Aspectos Legais da Opção pelo Patrimônio de Afetação
   3. Registro do Patrimônio de Afetação no CNPJ
   4. Pontos Questionáveis da Nova Legislação
   5. Pontos Positivos da Nova Legislação
   6. Aspectos Legais do Registro de Imóveis
2. LEGISLAÇÃO PERTINENTE
   1. Lei 10.931/2004 - Títulos de Crédito Imobiliário
      1. REGIME ESPECIAL TRIBUTÁRIO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
      2. LETRA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO
      3. CÉDULA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO
      4. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO
      5. CONTRATOS DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS
      6. DISPOSIÇÕES FINAIS
   2. Instrução Normativa SRF 084/1979 - Estabelece normas para a apuração e tributação dos resultados operacionais do contribuinte cuja atividade econômica seja compra e venda de imóveis, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária e construção de prédio para venda.
   3. IN SRF 1.435/2013 - RET - Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação
   4. Lei 4.591/1964 - Dispõe sobre o condomínio em edificações, as incorporações imobiliárias e o patrimônio de afetação
      1. Das Disposições Gerais sobre o Condomínio Edilício
      2. Da Convenção do Condomínio
      3. Das Despesas do Condomínio
      4. Do Seguro,do Incêndio, da Demolição e da Reconstrução Obrigatória
      5. Da Utilização da Edificação ou do Conjunto de Edificações
      6. Da Administração do Condomínio
      7. Da Assembleia Geral
      8. Das Disposições Gerais das Incorporações
      9. Do Patrimônio de Afetação
      10. Das Obrigações e Direitos do Incorporador
      11. Da Construção de Edificação em Condomínio
          1. Da Construção em Geral
          2. Da Construção por Empreitada
          3. Da Construção por Administração
      12. Das Infrações
      13. Das Disposições Finais e Transitórias
   5. Lei 12.973/2014 (artigo 3º) - Ficam isentos do IRPF os rendimentos recebidos pelos condomínios residenciais
   6. Código Civil de 2002 - Artigos 1331 a 1358 - Do Condomínio Edilício
   7. Lei 6.015/1973 - Registro de Imóveis

Veja também:

1. Legislação Tributária relativa à Construção Civil de modo geral
2. Roteiro para Constituição do Patrimônio de Afetação - Tabela RET do Patrimônio de Afetação
3. Contabilização do Patrimônio de Afetação

1. ASPECTOS PRÁTICOS

1. Aspectos Tributários
2. Aspectos Legais da Opção pelo Patrimônio de Afetação
3. Registro do Patrimônio de Afetação no CNPJ
4. Pontos Questionáveis da Nova Legislação
5. Pontos Positivos da Nova Legislação
6. Aspectos Legais do Registro de Imóveis

Veja também:

• Roteiro para Constituição do Patrimônio de Afetação - Tabela RET do Patrimônio de Afetação
• Contabilização do Patrimônio de Afetação

1.1. ASPECTOS TRIBUTÁRIOS

O pacote de medidas também instituiu o RET - Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação que pretende simplificar o sistema de tributação no Sistema Financeiro Imobiliário ou Sistema Financeiro da Habitação.

Veja o disposto nos artigos da Lei 10.931/2004 e a IN SRF 1.435/2013.

Os resultados do Patrimônio de Afetação deveriam ser tributados tal como os das Sociedades em Conta de Participação e das Sociedades de Propósito Específico, onde o sócio ostensivo (o administrador) efetua o gerenciamento de uma sociedade com fim específico da qual participam um ou mais investidores. Neste caso, como a sociedade é comercial, a tributação pode ser feita como uma nova entidade ou transferindo os resultados para serem tributados na entidade do sócio ostensivo.

No caso de ser uma mera administradora de bens, ela recebe a taxa de administração, que seria contabilizada e tributada em sua contabilidade (do administrador). Da mesma forma, os resultados obtidos pelos participantes também seria tributados em suas respectivas entidades ou na pessoa física.

Dessa última forma explicada, o sistema de Patrimônio de Afetação seria uma sociedade tal qual a de Consorciados para compra de bens de patrimoniais ou de consumo, gerido por uma Administradora de Consórcio como as existentes no SFN - Sistema Financeiro Nacional. Ou seja, a administradora só paga os impostos sobre as suas receitas auferidas e os consorciados nenhum tributo pagam porque formaram uma sociedade sem fins lucrativos. Os eventuais lucros seriam apurados e tributados se o adquirente vender o bem objeto.

1.2. ASPECTOS LEGAIS DA OPÇÃO PELO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

No que se refere à parte legal, é claro que a opção pelo novo regime do Patrimônio de Afetação acarreta a total modificação dos termos anteriormente firmados entre o incorporador e o adquirente, tendo em vista que os direitos e deveres das partes serão diferentes, incluindo a contabilidade desses direitos e deveres.

Porém existe uma confusão provocada pelo legislador, que já foi explicada no tópico relativo aos Aspectos Constitutivos do Patrimônio de Afetação.

1.3. REGISTRO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NO CNPJ

Para sanar o erro cometido pelo legislador, sem a alteração da legislação, a Secretaria da Receita Federal do Brasil criou um sistema especial para registro do Patrimônio de Afetação (sociedade simples) no CNPJ - Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas.

As regras estavam na Instrução Normativa RFB 934/2009, que foi REVOGADA pela Instrução Normativa RFB 1.435/2013 - Dispõe sobre os regimes especiais de pagamento unificado de tributos aplicáveis às incorporações imobiliárias, às construções de unidades habitacionais contratadas no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) e às construções ou reformas de estabelecimentos de educação infantil.

Para obtenção da inscrição faz-se necessário o preenchimento de um formulário, que formalmente substitui um necessário contrato de constituição de uma sociedade que o legislador não estabeleceu como necessário para a constituição do Patrimônio de Afetação.

Veja o modelo do Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação Aplicável à Incorporações Imobiliárias.

1.4. PONTOS QUESTIONÁVEIS DA NOVA LEGISLAÇÃO

O principal questionamento que se impõe fica por conta do disposto no artigo 31-A da Lei 4.591/1964 introduzido pela Lei 10.931/2004, que estabeleceu ser esse novo regime jurídico opcional. Portanto, não sendo de adoção obrigatória pelo incorporador.

Para que de fato os adquirentes de unidade imobiliárias em construção fiquem protegidos, a constituição do Patrimônio de Afetação deveria ser a regra básica, porque permite a auditoria dos atos praticados pelo incorporador.

Antes dessa nova legislação, alguns incorporadores constituíam Sociedades de Propósito Específico - SPE, segundo eles, com a finalidade de segregar os empreendimentos e assim proteger tanto o investidor quanto o agente financeiro (banco que está financiando o empreendimento imobiliário). Na verdade, segundo dizem alguns analistas, tal sistema era imposto pela instituição financiadora do empreendimento, visto que a parte construída ficava como garantia do empréstimo fornecido.

Analistas também apontam como outro dispositivo questionável o artigo 9º da Lei 10.931/2004, que, segundo eles, transfere aos promitentes compradores e aos adquirentes de imóveis as eventuais exigibilidades não quitadas pelo incorporador falido.

Porém, a nosso ver, não é exatamente isto o estabelecido na lei. O grupo de adquirentes deve pagar apenas os eventuais encargos relativos ao seu Patrimônio de Afetação. Se a incorporadora não efetuou o pagamento de seus encargos e o grupo de adquirentes for obrigado a liquidá-los, obviamente poderá habilitar-se como credor na massa falida da incorporadora e poderá tomar as demais medidas judiciais cabíveis para penalizar a eventual apropriação indébita dos recursos financeiros desviados para outras finalidades.

1.5. PONTOS POSITIVOS DA NOVA LEGISLAÇÃO

Um dos pontos positivos do regime de patrimônio de afetação é que o comprador passa a ter condições de receber a escritura de compra mesmo em caso de falência do incorporador. Isto é possível em razão do mandato conferido à Comissão de Representantes. Melhora, assim, a condição de obtenção de eventuais financiadores necessários ao prosseguimento da obra, vez que antes não havia perspectiva de obtenção de título definitivo, ao final dos pagamentos e da obra.

Agora o incorporador só poderá sacar o valor despendido na aquisição do terreno à medida que forem recebidas as parcelas relativas às unidades vendidas.

A opção pelo Regime do Patrimônio de Afetação pode ser feita durante a execução da obra. Sobre esse fato alguns acham impossível essa opção em razão da dificuldade de apuração do patrimônio de cada empreendimento, se a incorporadora não tiver uma perfeita contabilidade de custos.

Entretanto, nos casos de falência em que a falida não possua contabilidade digna de fé pública, os peritos contadores e auditores podem chegar a valores bem aproximados dos ativos e passivos mediante a elaboração de um Balanço de Abertura para o patrimônio da incorporadora e outros para cada uma das incorporações. A partir desses Balanços de Abertura da Escrituração Contábil será efetuada a escrituração contábil de cada um dos patrimônios.

1.6. ASPECTOS LEGAIS DO REGISTRO DE IMÓVEIS

A Lei 10.931/2004 também alterou os artigos 212 a 214 da Lei 6.015/1973, que se refere ao Registro Imobiliário.

Vejamos a seguir as suas consequências em texto de autoria do Departamento de Registro de Imóveis da SERJUS, em 26/08/2004, especialmente para utilização no Estado de Minas Gerais, que pode servir de exemplo aos demais.

Patrimônio de Afetação

NOTA DO COSIFE: Veja modelo de REQUERIMENTO DE AVERBAÇÃO