início > contabilidade Ano XX - 13 de novembro de 2018



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PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

CONTABILIDADE DA CONSTRUÇÃO CIVIL - Contabilidade imobiliária

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO (Revisada em 03-03-2017)

Incorporação e Construção de Imóveis - Venda de Imóvel em Construção

ASPECTOS LEGAIS E TRIBUTÁRIOS

Veja também a Legislação Tributária relativa à Construção Civil de modo geral.

ASPECTOS TRIBUTÁRIOS

O pacote de medidas também instituiu o RET - Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação que pretende simplificar o sistema de tributação no Sistema Financeiro Imobiliário ou Sistema Financeiro da Habitação.

Veja o disposto nos artigos da Lei 10.931/2004 e a IN SRF 1.435/2013.

Os resultados do Patrimônio de Afetação deveriam ser tributados tal como os das Sociedades em Conta de Participação e das Sociedades de Propósito Específico, onde o sócio ostensivo (o administrador) efetua o gerenciamento de uma sociedade com fim específico da qual participam um ou mais investidores. Neste caso, como a sociedade é comercial, a tributação pode ser feita como uma nova entidade ou transferindo os resultados para serem tributados na entidade do sócio ostensivo.

No caso de ser uma mera administradora de bens, ela recebe a taxa de administração, que seria contabilizada e tributada em sua contabilidade (do administrador). Da mesma forma, os resultados obtidos pelos participantes também seria tributados em suas respectivas entidades ou na pessoa física.

Dessa última forma explicada, o sistema de Patrimônio de Afetação seria uma sociedade tal qual a de Consorciados para compra de bens de patrimoniais ou de consumo, gerido por uma Administradora de Consórcio como as existentes no SFN - Sistema Financeiro Nacional. Ou seja, a administradora só paga os impostos sobre as suas receitas auferidas e os consorciados nenhum tributo pagam porque formaram uma sociedade sem fins lucrativos. Os eventuais lucros seriam apurados e tributados se o adquirente vender o bem objeto.

ASPECTOS LEGAIS DA OPÇÃO PELO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

No que se refere à parte legal, é claro que a opção pelo novo regime do Patrimônio de Afetação acarreta a total modificação dos termos anteriormente firmados entre o incorporador e o adquirente, tendo em vista que os direitos e deveres das partes serão diferentes, incluindo a contabilidade desses direitos e deveres.

Porém existe uma confusão provocada pelo legislador, que já foi explicada no tópico relativo aos Aspectos Constitutivos do Patrimônio de Afetação.

REGISTRO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NO CNPJ

Para sanar o erro cometido pelo legislador, sem a alteração da legislação, a Secretaria da Receita Federal do Brasil criou um sistema especial para registro do Patrimônio de Afetação (sociedade simples) no CNPJ - Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas.

As regras estão na Instrução Normativa RFB 934/2009, que revogou a IN SRF 689/2206 e esta revogou a IN SRF 474/2004 (a primeira expedida sobre o tema).

Para obtenção da inscrição faz-se necessário o preenchimento de um formulário, que formalmente substitui um necessário contrato de constituição de uma sociedade que o legislador não estabeleceu como necessário para a constituição do Patrimônio de Afetação.

Veja o modelo do Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação Aplicável à Incorporações Imobiliárias.

PONTOS QUESTIONÁVEIS DA NOVA LEGISLAÇÃO

O principal questionamento que se impõe fica por conta do disposto no artigo 31-A da Lei 4.591/1964 introduzido pela Lei 10.931/2004, que estabeleceu ser esse novo regime jurídico opcional. Portanto, não sendo de adoção obrigatória pelo incorporador.

Para que de fato os adquirentes de unidade imobiliárias em construção fiquem protegidos, a constituição do Patrimônio de Afetação deveria ser a regra básica, porque permite a auditoria dos atos praticados pelo incorporador.

Antes dessa nova legislação, alguns incorporadores constituíam Sociedades de Propósito Específico - SPE, segundo eles, com a finalidade de segregar os empreendimentos e assim proteger tanto o investidor quanto o agente financeiro (banco que está financiando o empreendimento imobiliário). Na verdade, segundo dizem alguns analistas, tal sistema era imposto pela instituição financiadora do empreendimento, visto que a parte construída ficava como garantia do empréstimo fornecido.

Analistas também apontam como outro dispositivo questionável o artigo 9º da Lei 10.931/2004, que, segundo eles, transfere aos promitentes compradores e aos adquirentes de imóveis as eventuais exigibilidades não quitadas pelo incorporador falido.

Porém, a nosso ver, não é exatamente isto o estabelecido na lei. O grupo de adquirentes deve pagar apenas os eventuais encargos relativos ao seu Patrimônio de Afetação. Se a incorporadora não efetuou o pagamento de seus encargos e o grupo de adquirentes for obrigado a liquidá-los, obviamente poderá habilitar-se como credor na massa falida da incorporadora e poderá tomar as demais medidas judiciais cabíveis para penalizar a eventual apropriação indébita dos recursos financeiros desviados para outras finalidades.

PONTOS POSITIVOS DA NOVA LEGISLAÇÃO

Um dos pontos positivos do regime de patrimônio de afetação é que o comprador passa a ter condições de receber a escritura de compra mesmo em caso de falência do incorporador. Isto é possível em razão do mandato conferido à Comissão de Representantes. Melhora, assim, a condição de obtenção de eventuais financiadores necessários ao prosseguimento da obra, vez que antes não havia perspectiva de obtenção de título definitivo, ao final dos pagamentos e da obra.

Agora o incorporador só poderá sacar o valor despendido na aquisição do terreno à medida que forem recebidas as parcelas relativas às unidades vendidas.

A opção pelo Regime do Patrimônio de Afetação pode ser feita durante a execução da obra. Sobre esse fato alguns acham impossível essa opção em razão da dificuldade de apuração do patrimônio de cada empreendimento, se a incorporadora não tiver uma perfeita contabilidade de custos.

Entretanto, nos casos de falência em que a falida não possua contabilidade digna de fé pública, os peritos contadores e auditores podem chegar a valores bem aproximados dos ativos e passivos mediante a elaboração de um Balanço de Abertura para o patrimônio da incorporadora e outros para cada uma das incorporações. A partir desses Balanços de Abertura da Escrituração Contábil será efetuada a escrituração contábil de cada um dos patrimônios.

ASPECTOS LEGAIS DO REGISTRO DE IMÓVEIS

A Lei 10.931/2004 também alterou os artigos 212 a 214 da Lei 6.015/1973, que se refere ao Registro Imobiliário.

Vejamos a seguir as suas consequências em texto de autoria do Departamento de Registro de Imóveis da SERJUS, em 26/08/2004, especialmente para utilização no Estado de Minas Gerais, que pode servir de exemplo aos demais.

Patrimônio de Afetação

1. A constituição do regime de patrimônio de afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária, com os demais direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio da incorporadora e vinculados ao empreendimento, não respondendo por outras dívidas da mesma e poderá ser requerida ao Cartório de Registro de Imóveis respectivo, pelo incorporador, no lapso de tempo existente entre a entrega da documentação para o registro da incorporação até a averbação do habite-se do respectivo empreendimento.

2. O requerimento para a averbação da constituição do regime de patrimônio de afetação poderá ser feito por instrumento particular, firmado pelo incorporador, com firma reconhecida, bastando este se manifestar no sentido de tal intento, ficando o requerimento arquivado junto aos documentos referentes à incorporação.

NOTA: Veja modelo de REQUERIMENTO DE AVERBAÇÃO

Retificação de Registro

3. A retificação, prevista nos artigos 212 e 213 da Lei 6.015/73, estende-se também à matrícula, apesar do legislador ter mencionado somente os termos “registro ou a averbação”. Entende-se que a expressão registro, neste caso, foi utilizada em sentido amplo; portanto, os procedimentos de retificação poderão abranger tanto o registro, quanto a averbação, e ainda a matrícula.

4. O pedido de retificação poderá ser feito administrativamente ao Oficial do Registro de Imóveis, mas o poderá, se a parte assim o preferir, também através de procedimento judicial, com a mesma finalidade.

5. Entende-se como parte interessada no pedido de retificação qualquer pessoa que tenha interesse jurídico (vínculo) com o objeto ou o negócio jurídico constante do ato a ser retificado.

6. No requerimento para a retificação de área da matrícula deverá ser exigido o reconhecimento de firma do interessado.

7. O requerimento de retificação deverá ser normalmente protocolizado no Livro 1, como qualquer título, devendo a averbação ser efetuada no prazo máximo de 30 (trinta) dias. Recomenda-se celeridade aos Oficiais do Registro de Imóveis, que deverão utilizar o menor prazo possível para a averbação da retificação, buscando sempre a finalidade de prestar um serviço eficiente, seguro, e rápido à população.

8. Havendo exigência a ser satisfeita, o Oficial a indicará por escrito, devendo o interessado satisfazê-la no prazo decadencial de 30 (trinta) dias. Vencido este prazo, que se iniciará da prenotação, sem que seja efetuada a averbação, poderá, a requerimento do interessado que não cumpriu as exigências do Oficial, ser admitido o procedimento previsto no art. 198 da Lei n. 6.015/73 (dúvida) para a solução da questão.

9. Artigo 213, I - A lei prevê hipóteses de retificações de ofício ou a requerimento do interessado. O oficial deverá proceder à retificação de ofício somente no caso da hipótese elencada na letra “a” do referido artigo (omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título). Para os demais casos, ou seja, os relacionados nas letras “b” a “g”, é imprescindível o requerimento do interessado com firma devidamente reconhecida. Também deverá o registrador solicitar requerimento escrito do interessado, com firma reconhecida, na hipótese do inciso II, do mesmo art. 213.

10. Não cabe ao registro imobiliário perquirir a capacidade técnica do profissional habilitado (nível técnico ou superior) para realização do memorial descritivo, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral do imóvel (urbano ou rural). Caberá apenas ao registrador verificar se a Anotação de Responsabilidade Técnica - ART, do profissional responsável pelo trabalho desenvolvido, foi regularmente registrada no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, órgão competente para fiscalização da atividade.

11. A completa e exata indicação dos proprietários e confrontantes dos imóveis é de responsabilidade exclusiva dos requerentes e dos profissionais que elaboraram o memorial, devendo o registrador ater-se à simples verificação da formalidade do documento. Diz o art. 213, § 14, inserido na Lei n. 6.015/73 (Registros Públicos) pela nova Lei n. 10.931/2004: “Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais.”

12. Quando da assinatura dos confrontantes, na planta e memorial descritivo que instruírem o pedido de retificação de área, é desnecessária a outorga conjugal.

13. Para a retificação de área, deverão assinar a planta todos os confrontantes, ou seja, tanto os proprietários dos imóveis vizinhos, como os seus eventuais ocupantes.

14. Entende-se como confrontantes:

a) os proprietários dos imóveis vizinhos, que possuem título de aquisição;

b) os eventuais ocupantes, que são os que possuem a posse direta dos imóveis vizinhos, entendidos estes como os possuidores diretos de que trata o art. 1.204 do Código Civil.

15. Sendo o imóvel confrontante de propriedade em regime de condomínio, ou seja, de diversos proprietários, bastará a assinatura de qualquer um dos mesmos.

16. No caso de imóvel confrontante ser condomínio edilício (prédios de apartamentos, lojas, misto, etc...) bastará a assinatura do síndico ou da comissão de representantes.

17. Quando a notificação do confrontante for por edital (§ 3º do art. 212 - estando o confrontante em local incerto ou não sabido), o prazo de quinze dias começa a ser contado após a publicação do segundo edital.

18. Averbada a retificação de área, o oficial poderá, obedecidos os princípios registrários e a legislação, encerrar a matrícula antiga existente e abrir nova matrícula, já aperfeiçoada, onde constarão os novos dados, quando da realização de novos atos referentes àquele imóvel.

19. Art. 213, § 15 - Não são devidos emolumentos pelos atos decorrentes de regularização fundiária de interesse social a cargo da Administração Pública.


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