início > contabilidade Ano XXI - 24 de setembro de 2020


QR - Mobile Link
MNI 02-05-04 - HISTÓRICO DO SFH - SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO

MNI - MANUAL ALTERNATIVO DE NORMAS E INSTRUÇÕES - ELABORADO PELO COSIFE

NORMAS OPERACIONAIS DE INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS E ASSEMELHADAS - 2

Financiamentos Habitacionais - 5

BREVE HISTÓRICO DO SFH - SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - 4

MNI 02-05-04 (Revisada em 09-11-2019)

Fonte: UEPG - Universidade Estadual de Ponta Grossa - por Alcio M. S. Figueiredo (sem data - acessado em 23/09/2016)

I. BREVE HISTÓRICO

a) Criação do SFH: O Sistema Financeiro da Habitação foi criado pela Lei 4.380/1964, que também criou a correção monetária nos contratos imobiliários, o BNH e as Sociedades de Créditos imobiliários.

b) Objetivos do SFH: Os objetivos principais do SFH consistiam em:

1º) Assegurar a aquisição da casa própria ao cidadão brasileiro, em especial a população de baixa renda. Desta forma, para obter o financiamento o adquirente (ou mutuário) não podia ser proprietário de outro imóvel, além de ter que comprovar a renda familiar exigida pelo agente financeiro (ou instituição financeira: Ex.: Caixa Econômica Federal - CEF), cuja comprovação poderia compreender o rendimento do adquirente (comprador do imóvel), do cônjuge, dos dependentes e de terceiros.

2º) Implementar a construção civil, em decorrência da aguda recessão na indústria da construção civil (1964), cujos empreendimentos habitacionais estavam paralisados pela queda da poupança e a recusa das instituições financeiras em conceder empréstimos (retorno simbólico em decorrência da inflação brasileira - projeção anual já alcançava três dígitos).

3º) Conveniência política com aumento da oferta de habitações populares, objetivando suprir o deficit habitacional no País e o combate ao desemprego.

c) Dados Estatísticos que influenciaram a criação do SFH:

A justificativa para criação do SFH foi baseada nos dados estatísticos coletados no ano de 1964, onde se constatou que a população brasileira (cerca de 38,3 milhões de habitantes), somente 50% tinha acesso à água potável e cerca de 25% sem acesso ao esgoto sanitário, estando o Brasil em penúltimo lugar na América Latina.

Naquela época (1964) 38% (trinta e oito por cento) da população da cidade do Rio de Janeiro era favelada, assim como 50% (cinqüenta por cento) da cidade do Recife.

A inflação média anual saltou da casa de 15,9% (entre 1951/1958), para 73,9% em 1963 e 91,4% no ano de 1964.

NOTA DO COSIFE:

Dado verídico a ser acrescentado pelo coordenado do COSIFE, que desde 1949 até 1978 residiu na cidade do Rio de Janeiro.

A inflação era artificialmente gerada pela classe social detentora do poderio econômico (o clã do 1% mais rico), eterno explorador do trabalho em regime de semiescravidão, com intuito de reduzir o padrão de vida da chamada de Classe C e das demais classes sociais chamadas de inferiores. O mesmo aconteceu a partir de 2011. Trata-se de mera Segregação Social dos menos favorecidos 99% da população.

Até sua morte, em agosto de 1954, Getúlio Vargas tinha erradicado as favelas do Rio de Janeiro mediante a construção de moradias em conjuntos residenciais com verbas dos diversos Institutos de Aposentadorias e Pensões (IAP = IAPC, IAPI, IAPTEC, IAPM) cujos imóveis ainda existem nos dias de hoje, embora em parte favelizados em razão do baixo poder aquisitivo da população chamada de suburbana. Mas, toda a região era e ainda é devidamente urbanizada, exceto nas localizadas em que predominavam os loteamentos (des)organizados por empresas particulares. Mas, os esgotos ainda são lançados na Baía de Guanabara onde foram realizadas as competições à vela na Olimpíada de 2016.

Como os IAP faliram, em razão da inflação e também porque os empresários privados não efetuavam o devido pagamento das contribuições sociais, foram transformados no atual INSS.

A favelização aconteceu paulatinamente depois da morte de Getúlio Vargas e continuou durante o Regime Militar porque o poder aquisitivo do salário mínimo foi artificialmente reduzido pela inflação reinante e pela falta de atualização monetária do seu poder de compra até o ano 2000, quando correspondia a apenas US$ 60 ou R$ 150.

Na data em que foi desferido o Golpe Militar de 1964, um salário mínimo o poder aquisitivo de  aproximadamente R$ 3 mil em 2015. Naquela época anterior ao Golpe Militar de 964 um chefe ou "pai de família" com carteira de trabalho assinada sustentava a esposa e mais três filhos com relativa tranquilidade.

Nas décadas de 1970 e 1980 a situação da classe trabalhadora ficou ruim, mesmo com o gatinho salarial que mensalmente atualizava o salário dos trabalhadores. Porém, para tornar inócuos os reajustes salariais, os empresários imediatamente aumentavam os preços de todos os produtos consumidos pelo Povão.

Com o alto índice de desemprego provocado pelo Plano Real, em razão do incentivo à importações (paridade entre dólar e real), na década de 1990 aconteceram demissões em massa, principalmente  nas empresas exportadoras, que geraram demissões nas demais por falta de consumidores (Aconteceu o tal Risco Sistêmico tão propalado pelos economistas). Mas, as falências encadeadas foram provocadas por eles mesmos com sua desnorteada Política Econômica e Monetária. Em razão dos altos índices de desemprego, que chegou a 20%, as favelas principalmente nas capitais estaduais cresceram assustadoramente. Tal caos econômico e social elevou assustadoramente o índice de criminalidade que não se verificava nas décadas anteriores e persiste até os dias de hoje.

d) Correção monetária: A Lei 4.380/1964, que criou o SFH, também criou a correção monetária nos contratos firmado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, aprovada em regime de urgência no Congresso Nacional, cujo projeto de lei apresentava a seguinte justificativa, objetivando a sua aprovação:

Um financiamento de Cr$ 21 mil, concedido em 1943, com prazo de 20 anos e juros anuais de 5%, retornava ao credor com menos da metade do seu poder de compra e sem ter-lhe rendido qualquer remuneração pelo capital investido. Do outro lado, o comprador do imóvel pagara, apenas, um terço do que deveria ter pago em moeda estável. A prestação inicial que, no momento da concessão do empréstimo, representava 35% do salário-mínimo, equivalia, no final do contrato, a menos de 1% do salário (Diário do Congresso, 25.05.64, Seção I, p. 3.502).

Por sua vez, um pequeno poupador da CEF - Cr$ 1.000,00 em 31.12.50, teria perdido em dezembro de 1963, a metade de seu poder de compra.

Estas foram as argumentações utilizadas para criação do princípio da correção monetária nos contratos imobiliários (entre estes os firmados nos âmbito do SFH) e na aplicabilidade da correção monetária nos saldos das cadernetas de poupança.

Nesse contexto, a partir da aprovação da Lei 4.380/1964, as prestações mensais do SFH, os saldos devedores dos financiamentos habitacionais e os saldos das cadernetas de poupança, passaram a ser corrigidos monetariamente, ou seja: a correção monetária passou a refletir "adequadamente as variações do poder aquisitivo da moeda nacional".

NOTA DE COSIFE:

Ainda com dados verídicos obtidos numa caderneta de poupança expedida em 1945 pela Caixa Econômica do Estado de São Paulo - Agência de Santos - SP, os CR$ 100,00 depositados pelo padrinho de um menor para que ele retirasse o dinheiro ao completar 21 anos de idade, no final do Regime Militar (quase 40 anos depois do depósito efetuado) nenhum valor tinha, foi reduzido a simbólico 1 centavo.

Desde aquela época (antes da segunda guerra mundial) ou, mais precisamente, desde a Crise norte-americana de 1929 até o final do Regime Militar brasileiro, todas pessoas físicas e jurídicas que tinham investido em títulos de longo prazo, inclusive os emitidos por países como a forte Alemanha, perderam seu total valor, inclusive as respectivas moedas, principalmente a alemã.

O mesmo tipo de perda total aconteceu com os pequenos contribuintes que depositaram parte de seu IRPF - Imposto de Renda - Pessoa Física no Fundo de Investimentos DL 157 criado durante o Governo Militar em 1967 para incentivar os investimentos nas Bolsas de Valores.

No final do Regime Militar nenhum valor tinham aqueles investimentos porque o investidores foram impiedosamente roubados pelos bancos administradores daqueles Fundos. O mesmo aconteceu nos Estados Unidos em 2008 e 2011 razão pela qual surgiu o movimento Occupy Wall Street, ou seja, os pequenos investidores exigiam a intervenção governamental nas instituições golpistas que atuavam em Wall Street.

Outro exemplo: Todas aquelas pessoas físicas e jurídicas que investiram em CI - Certificados de Investimentos FINOR, FINAM, FISET pesca, turismo e reflorestamento e ainda em FUNRES também tiveram os respectivos valores quase totalmente perdidos até o final do Regime Militar.

O mesmo aconteceu com as ações das empresas estatais recebidas pelos pequenos consumidores daqueles serviços públicos em razão de sua poupança ter sido aplicada em Planos de Expansão nas áreas de energia e telecomunicações, entre outras.

Iludidos pelos profissionais atuantes nos pregões das Bolsas de Valores, os pequenos proprietários das ações de Empresas Estatais as venderam por preços irrisórios aos atuais donos das mesmas (os PRIVATAS, corsários das privatizações), que ficaram ricos depois que assumiram a administração das privatizadas. Muitos faliram por mera incapacidade administrativa ou porque desviaram os lucros das empresas para paraísos fiscais, deixando a massa falida para ser absorvida pelos Governos a partir de 2003.

Veja como exemplo o que aconteceu com a ALL - América Latina Logística área das ferrovias em Efeitos Negativos da Privatização das Estatais e da Terceirização.

Por sua vez, a CVM - Comissão de Valores Mobiliários expediu a Instrução CVM 56/1986, durante o Governo Sarney. Por suprema deliberação do presidente daquela autarquia federal, sempre comanda por controladores de empresas corretoras de títulos e valores mobiliários, com a anuência de controladores das companhias abertas ou sociedade de capital aberto (com ações negociadas nas Bolsas de Valores), foi mandado cancelar as ações de pequenos investidores que representassem frações de múltiplos lotes de mil ações. Como todos queriam comprar as frações para formar o lote, o preço das ações no "mercado fracionário" subiu vertiginosamente.

Porém, antes dessa medida extrema, o absolutista dirigente da CVM não determinou que as empresas fizessem a reavaliação de seus ativos a preço de mercado. Se fosse efetuada a reavaliação de Bens e Direitos, a maior valia do Patrimônio Líquido resultaria em distribuição de bonificações em ações aos acionistas. Porém, como isso não foi feito, as ações foram canceladas e, por ocasião da reavaliação obrigatoriamente feita em 1990 (Lei 8.200/1990 e Decreto 332/1991), as bonificações foram distribuídas aos acionistas remanescentes. Assim, os controladores daquelas empresas atualmente são excessivamente ricos e os acionistas minoritários daquela ocasião ficaram com o nada.

Veja em O Maior dos Crimes Contra Investidores.

Outro detalhe. Desde a criação do SFH - Sistema Financeiro da Habitação, os mutuários (pessoas físicas) sempre pagaram juros mais altos que as pessoas jurídicas tomadoras de empréstimos concedidos pelo Governo por intermédio do BNDES.

Por sua vez, os banqueiros e demais empresários do sistema financeiro, desde 1964 até novembro de 1985, não pagavam a correção monetária sobre empréstimos concedidos pelo Banco Central e a taxa de juros cobrada por aquela autarquia federal era de 3% ao ano com até 6 anos de carência, num período em que era comum a hiperinflação. Um caso específico foi narrado num dos textos deste COSIFE. Em razão da "TABLITA" estabelecida no Plano Cruzado ou Plano Funaro, os banqueiros devedores do Banco Central quase nada pagaram da dívida de longo prazo outrora assumida.

Veja em A Sangria dos Cofres Públicos - escrito em 20/03/2003 sobre fato ocorrido de 1977 a 1987.

e) Dos recursos do SFH: Os recursos do Sistema Financeiro da Habitação inicialmente eram próprios e de terceiros. O recursos próprios eram oriundos da União Federal e os recursos de terceiros correspondiam a 1% sobre folhas de pagamento de salários e letras imobiliárias.

A partir de 1967, com a criação do FGTS (Lei 5.107/1966) e a captação das poupanças voluntárias do público (através do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo - SBPE), ocorreu um novo impulso no SFH, aumentando o número de habitações financiadas em quase 400%, em decorrência da canalização destes recursos para o setor habitacional.

f) Ideologia do SFH: O capital emprestado ao mutuário, com recursos do Fundo de Garantia (FGTS) e das cadernetas de poupança (SBPE), retornaria atualizado pela correção monetária e acrescidos de juros anuais de 10%.

Em outras palavras, todo cidadão que recebia um empréstimo para a aquisição da moradia própria pelo SFH, deveria devolver o valor do financiamento atualizado e acrescidos de juros anuais (10%), possibilitando que outro cidadão pudesse, também, participar do sistema, assim como a sua continuidade e operacionalidade.

II. PLANO DE EQUIVALÊNCIA SALARIAL - PES

O Plano de Equivalência Salarial (PES) foi criado pelo Decreto-Lei 2.164/1984, assegurando os seguintes direitos aos mutuários do Sistema Financeiro da Habitação:

a) que a prestação da moradia própria será reajustada com o mesmo percentual e a mesma periocidade do aumento salarial da categoria profissional do adquirente; e

b) que a alteração da categoria profissional ou a mudança de emprego acarretará a adaptação do contrato à nova situação econômica do mutuário.

Em outras palavras, os mutuários do SFH têm o direito de que as prestações mensais do financiamento habitacional, sejam reajustadas de acordo com o aumento salarial da categoria profissional, devendo, ainda, o agente financeiro, na hipótese de mudança de emprego, alteração da categoria profissional ou redução da renda familiar, adaptar os valores das prestações à nova situação econômica do mutuário.

Isto significa que o agente financeiro tem a obrigação de manter o equilíbrio contratual, adaptando o valor das prestações à nova renda familiar. A propósito, o Plano de Equivalência Salarial assegura ao mutuário do SFH, que as prestações mensais sempre obedeceram o comprometimento inicial da renda.

Exemplo: Na assinatura do contrato para aquisição da casa própria, o comprador (mutuário) comprometeu 25% (vinte e cinco por cento) da renda familiar para o pagamento das prestações. Portanto, em toda a duração do contrato, o comprometimento inicial da renda familiar deverá ser respeitado pelo agente financeiro, ou seja, as prestações mensais do financiamento nunca poderão comprometer mais de 25% da renda familiar, independentemente de mudança de emprego, alteração da categoria profissional ou redução de renda.

III. PLANO DE COMPROMETIMENTO DE RENDA - PCR

O Plano de Comprometimento de Renda (PCR) foi criado pela Lei 8.692/1993, assegurando ao mutuário de que as prestações mensais não comprometeriam mais de 30% (trinta por cento) da renda familiar.

No Plano de Comprometimento de Renda (PCR) a prestação mensal é reajustada pelo índice da caderneta de poupança, correspondente à data de assinatura do contrato, desde que a prestação mensal não comprometa mais de 30% da renda familiar. Na hipótese de a prestação mensal ser superior ao comprometimento legal, deverá o agente financeira reduzir a prestação em valor que comprometa 30% da renda familiar.

A principal diferença entre o PES e o PCR, consiste que no PES a prestação mensal somente é reajustada na ocorrência de aumento salarial, enquanto no PCR a prestação mensal é reajustada, mensalmente, na data da assinatura do contrato, pelo índice que corrige os depósitos das cadernetas de poupança.

No PES a prestação mensal deverá ser revista quando for superior ao comprometimento inicial do contrato ou quando o agente financeiro reajusta a prestação por índice que não reflita os aumentos salariais do mutuário, enquanto no PCR a prestação mensal somente será revista se esta comprometer mais de 30% da renda familiar.

VII. DA COMPOSIÇÃO DA PRESTAÇÃO MENSAL

A prestação mensal do financiamento habitacional é composta das seguintes parcelas:

a) Amortização;

b) Juros;

c) Coeficiente de Equiparação Salarial (CES);

d) Seguro;

f) Fundo de Compensação Salarial (FCVS).

A parcela de amortização corresponde a importância paga pelo mutuário para amortizar o seu saldo devedor. A parcela de juros corresponde a quantia paga pelo mutuário a título de juros do financiamento. A parcela de seguro é a importância paga pelo mutuário do prêmio do seguro habitacional (danos físicos e morte e invalidez). As parcelas do CES e FCVS são valores fixados na prestação mensal.

VIII. DA EXCLUSÃO E DESIGUALDADE LEGALIZADA

Além disso, é preciso lembrar que os institutos processuais que buscam garantir a efetividade da cobrança dos créditos no setor habitacional situam os mutuários em uma gritante desigualdade processual, em decorrência do favorecimento dos direitos das instituições financeiras. Por exemplo, as instituições financeiros no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação possuem 03 (três) maneiras de efetivar a cobrança dos contratos inadimplentes:

A primeira, através da execução do título extrajudicial (CPC/2015, art. 784 c/c DL 70/1966);

A segunda, através da execução hipotecária judicial (Lei 5.741/1971);

A terceira, através da execução extrajudicial (DL 70/1966).

Nessa cadência, observa-se que as instituições financeiras possuem um mundo jurídico exclusivo para atender suas reivindicações econômico-financeiras, tais como: procedimentos especiais, cobranças de juros superiores ao limite constitucional, prisão do devedor, busca e apreensão do bem liminarmente, reintegração de posse, entre outros.

Isto significa que o mutuário ao tratar com as instituições financeiras sempre estará em desigualdade, independente do reconhecimento da moradia como direito social pela Constituição Federal de 1988. Em outras palavras, o direito à moradia é na prática desprestigiado pelo nosso legislador e pelo próprio Poder Judiciário, que muitas vezes prefere proteger o direito de propriedade (diga-se o crédito) ao direito de moradia (casa própria).

A propósito, os agentes financeiros insatisfeitos com "a morosidade da justiça, obtêm e lançam mão de instrumentos mais eficientes, como os procedimentos especialíssimos em exame, principalmente os extrajudiciais (CEF, SFH e SFI), além, obviamente, de sua justiça paralela e particular que é a mediação e a arbitragem".

Nesse contexto, deparamos muitas vezes com notícias em jornais surpreendentes:

"GENI FERREIRA, seis filhos e um neto têm mais um motivo para se preocupar com o frio. Ontem pela manhã, a empregada Doméstica vestiu as crianças com agasalhos doados pela vizinhança e distribuiu café sob tensão, sem dizer uma palavra, temendo que a Segunda-feira fosse seu último dia de moradia fixa. Uma hora e meia depois, duas viaturas da Polícia Militar, um veículo da Justiça Federal e outro da Caixa Econômica Federal estacionaram na frente da residência de 27 metros quadrados, do Núcleo Pitangui, na periferia de Ponta Grossa. Geni sabia tratar-se do cumprimento de uma ação de despejo, mas não conseguiu conter o choro das crianças nem encontrou outro lugar para morar. (...) Os moradores deixaram de pagar as prestações de R$ 33,00 à Caixa Econômica Federal há dois anos, depois que o pai das crianças perdeu o emprego. (...) A empregada doméstica não têm carteira assinada e recebe menos de R$ 100,00 por mês. Entre os seis filhos, cinco têm menos de 18 anos. Maria e Cíntia, de 11 e 13 anos, trabalham como babás para ajudar a alimentar os irmãos. O neto de Geni tem apenas um ano."

É lamentável que fatos concretos como este encontram respaldo na lei, no Poder Judiciário e nos atos do Poder Executivo, jogando ao relento famílias que um dia acreditaram no mito da casa própria ideologicamente instituído pelo Governo Federal. Espero como operador do direito, que este fato concreto sensibilize os integrantes do sistema jurídico nacional, para que posicionem-se a favor dos mutuários, em especial os de baixa renda, consubstanciado nos princípios constitucionais da isonomia, do contraditório, da proporcionalidade e no direito social à moradia.

Fonte: UEPG - Universidade Estadual de Ponta Grossa - por Alcio M. S. Figueiredo (sem data - acessado em 23/09/2016)


(...)

Quer ver mais! Assine o Cosif Eletrônico.