IRPJ - GANHO DE CAPITAL SOBRE BEM IMÓVEL - http://www.cosif.com.br/
Ano XV - São Paulo, 19 de abril de 2014



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IRPJ - GANHO DE CAPITAL SOBRE BEM IMÓVEL

IRPJ - GANHO DE CAPITAL COM IMÓVEL

TRIBUTAÇÃO - LUCRO PRESUMIDO, ARBITRADO E REAL

São Paulo, 15/09/2007 (revisado em 21/10/2010)

Referências: IRPJ - Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas, CSLL - Contribuição Social sobre o Lucro Líquido, Ganhos de Capital com Imóveis - Valor Tributável, Contabilização da Compra e Venda de Bens Imóveis do Ativo Permanente, do Ativo Circulante ou do Realizável a Longo Prazo, Planejamento Tributário, Carga Tributária, Sonegação Fiscal, Incidência da Contribuição para o PIS e a Cofins

A QUESTÃO

Em 25/07/2007 usuário do COSIFE escreveu colocando a seguinte questão:

Trata-se de empresa constituída há mais de 20 anos que registrou (e assim mantém) bens imóveis em conta do Ativo Permanente como Imobilizado de Uso, incluindo os destinados à venda.

O objeto social da empresa sempre foi o de Compra, Venda, Loteamento e Incorporação de Bens Imóveis.

Agora a sociedade empresária quer vender alguns imóveis e entende que esbarra num problema fiscal, pois a venda de bens do Ativo Permanente tem a tributação do Imposto de Renda como Ganho de Capital. O suposto problema fiscal refere-se à forma de tributação do Ganho de Capital nas operações de venda de bens imóveis classificados ou não no Ativo Permanente quando a empresa é tributada com base no Lucro Presumido.

Os imóveis constantes do Ativo Permanente, que devem ser transferidos para o Ativo Circulante, foram recebidos de outra sociedade por cisão ou como cessão de bens para integralização de capital.

Como os bens na outra sociedade eram registrados no Ativo Permanente, procedimento idêntico ocorreu na nova empresa e assim perdurou por quase 20 anos, período em que esta nova sociedade quase nada operou, embora tenha efetuado algumas vendas. Teve algumas áreas desapropriadas pela Prefeitura local, quando apurou Ganho de Capital, que na época foi tributado com base no Lucro Real.

A empresa está sendo reativada para efetuar alguns empreendimentos e vender algumas áreas. Por isso, deseja regularizar o erro de escrituração contábil, transferindo os bens para o Ativo Circulante, que é o local de sua classificação correta.

Entretanto, existe a dúvida quanto ao valor tributável do Ganho de Capital. Os sócios acham que o Fisco pode encarar a opção pela tributação com base no Lucro Presumido, a partir de 2007, como uma manobra de economia fiscal (planejamento tributário - elisão ou sonegação fiscal).

Com base no imediatamente exposto podemos depreender que o usuário do Cosife entende que existe economia fiscal na tributação do Ganho de Capital ao optar pelo sistema de Lucro Presumido em comparação com a tributação com base no Lucro Real.

Por isso, o usuário do Cosife pergunta:

Qual o embasamento legal/técnico para corrigir o erro de escrituração?

Qual o argumento técnico válido para esta reclassificação?

Qual a fundamentação legal para o caso em questão?

RESPOSTA DO COSIFE EM 15/10/2007

DEPRECIAÇÃO DOS BENS DO ATIVO PERMANENTE

Considerando que a empresa era tributada com base no Lucro Real até o final de 2006, pode haver problema tributário se contabilizou a depreciação dos bens destinados à venda, em razão de seu registro no Ativo Permanente. Caso tenha ocorrido o lançamento da depreciação, ela deve ser estornada como Ajuste de Exercícios Anteriores. Esse estorno implicará em pagamento dos tributos pertinentes aos últimos 5 anos sobre a despesa de depreciação lançada indevidamente, com acréscimo de multa e juros de mora.

Se a empresa não teve lucros e as depreciação lançadas erroneamente resultaram na acumulação de prejuízos, estes devem ser estornados.

O eventual Crédito Tributário do Fisco, relativo aos anos anteriores aos 5 últimos, já prescreveu.

MIGRAÇÃO DO LUCRO REAL PARA LUCRO PRESUMIDO

Primeiramente é preciso destacar que as pessoas jurídicas que exerçam as atividades de compra e venda, loteamento, incorporação e construção de imóveis não poderão optar pelo lucro presumido enquanto não concluídas as operações imobiliárias para as quais haja registro de custo orçado (IN SRF 25/1999, artigo 2º)

CUSTO ORÇADO

O custo orçado é a modalidade de tratamento contábil dos custos futuros de conclusão de obras. Custo orçado; considera-se o custo dos serviços e materiais obtido a partir do orçamento discriminado da obra

Quanto ao fato de ter migrado do Lucro Real para o Lucro Presumido, esta migração é um direito do contribuinte, não podendo ser penalizado por isso.

Mas, o usuário do Cosife ao receber essa informação por correio eletrônico volta a alegar que “o problema que se está encarando não é a mudança de opção do Lucro Real para o Lucro Presumido, mas o fato de transferir do Permanente (quando teria que recolher tributo como Ganho de Capital) para o Presumido (base de cálculo mais branda)”.

PAGAMENTO DO IMPOSTO POR ESTIMATIVA

No artigo 227 do RIR/99 lê-se: As pessoas jurídicas que explorem atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados a venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, deverão considerar como receita bruta o montante recebido, relativo às unidades imobiliárias vendidas (Lei 8.981/1995, art. 30, e Lei 9.430/1996, art. 2º). O disposto aplica-se, inclusive, aos casos de empreitada ou fornecimento contratado nas condições do artigo 409 do RIR/99 (Contratos com Entidades Governamentais), com pessoa jurídica de direito público ou empresa sob seu controle, empresa pública, sociedade de economia mista ou sua subsidiária (Lei 8.981/1995, art. 30, parágrafo único, Lei 9.065/1995, art. 1º, e Lei 9.430/1996, art. 2º).

No artigo 223 do RIR/99 lê-se que a base de cálculo do imposto, em cada mês, será determinada mediante a aplicação do percentual ... sobre a receita bruta auferida mensalmente, observadas as disposições ...(Lei 9.249/1995, art. 15, e Lei 9.430/1996, art. 2º). O percentual será de (Lei 9.249/1995, art. 15, §1º):

III - trinta e dois por cento, para as atividades de:

c) - administração, locação ou cessão de bens imóveis, móveis e direitos de qualquer natureza.

Portanto, o pagamento mensal do imposto de renda por estimativa será igual 15% de 32% da receita bruta que é o montante recebido, relativo às unidades imobiliárias vendidas. Haverá ainda um adicional de 10% quando os 32% sobre a receita bruta ultrapassar a R$ 20 mil mensais. Deve ser considerado ainda a necessidade de pagamento da CSLL, do PIS e da Cofins.

Veja a Tabela de Percentuais de Lucro Presumido constante das Perguntas e Respostas da Receita Federal relativa à DIPJ 2007.

LUCRO PRESUMIDO - TRIBUTAÇÃO DA RECEITA BRUTA E DO GANHO DE CAPITAL

Diante da afirmativa do usuário do Cosife de que a tributação do Ganho de Capital no regime de Lucro Presumido é menor do que no regime de Lucro Real, faz-se necessário melhor estudo da legislação pertinente.

Nas Perguntas e Respostas da Receita Federal relativas à DIPJ 2007, ano-base 2006, lê-se:

Nota: a legislação básica não foi alterada até 2010 (Pessoa Física e Pessoa Jurídica). Veja outras informações sobre Ganho de Capital.

A base de cálculo do imposto e adicional no regime do lucro presumido será o montante determinado pela soma das seguintes parcelas:

1) valor resultante da aplicação dos percentuais de presunção de lucro (variáveis conforme o tipo de atividade operacional exercida pela pessoa jurídica) sobre a receita bruta auferida nos trimestres encerrados em 31 de março, 30 de junho, 30 de setembro e 31 de dezembro de cada ano calendário

2) ao resultado obtido na forma do item 1, acima, deverão ser acrescidos: os ganhos de capital, os rendimentos e ganhos líquidos auferidos em aplicações financeiras (renda fixa e variável) as variações monetárias ativas todos demais resultados positivos obtidos pela pessoa jurídica, inclusive os juros recebidos como remuneração do capital próprio, descontos financeiros obtidos e os juros ativos não decorrentes de aplicações, e outros como:

a) os rendimentos auferidos nas operações de mútuo realizadas entre pessoas jurídicas controladoras, controladas, coligadas ou interligadas

b) os ganhos auferidos em operações de cobertura (hedge) realizadas em bolsas de valores, de mercadorias e de futuros ou no mercado de balcão

c) a receita de locação de imóvel, quando não for este o objeto social da pessoa jurídica

d) os juros equivalentes à taxa Selic, para títulos federais, acumulada mensalmente, relativos a impostos e contribuições a serem restituídos ou compensados o valor correspondente ao lucro inflacionário realizado no período em conformidade com o disposto no artigo 36 da IN SRF 93/1997 multas e outras vantagens por rescisão contratual os valores recuperados correspondentes a custos e despesas, inclusive com perdas no recebimento de créditos, salvo se o contribuinte comprovar não os ter deduzido em período anterior no qual tenha se submetido à tributação com base no lucro real, ou que tais valores se refiram a período a que tenha se submetido ao lucro presumido ou arbitrado a diferença entre o valor em dinheiro ou o valor dos bens e direitos recebidos de instituição isenta, a título de devolução de patrimônio, e o valor em dinheiro ou o valor dos bens e direitos que tenha sido entregue para a formação do referido patrimônio.

Pessoa Jurídica tributada com Base no Lucro Real até o ano-calendário anterior

Em Nota a Receita Federal ainda explica:

A pessoa jurídica que, até o ano-calendário anterior, houver sido tributada com base no lucro real, deverá adicionar à base de cálculo do imposto de renda, correspondente ao primeiro período de apuração no qual houver optado pela tributação com base no lucro presumido ou for tributada com base no lucro arbitrado, os saldos dos valores cuja tributação havia diferido, controlados na Parte B do Lalur (Lei 9.430/1996, artigo 54).

No último trimestre de cada ano-calendário, a pessoa jurídica poderá ter ainda que proceder aos seguintes cálculos na apuração dos impostos e contribuições na sistemática do lucro presumido:

a) valor resultante da aplicação dos percentuais de presunção de lucro sobre a parcela das receitas auferidas nas exportações às pessoas vinculadas ou aos países com tributação favorecida que exceder ao valor já apropriado na escrituração da empresa

b) o valor dos encargos suportados pela mutuária que exceder o limite calculado com base na taxa Libor, para depósitos em dólares dos Estados Unidos da América, pelo prazo de seis meses, acrescido de três por cento anuais a título de spread, proporcionalizados em função do período a que se referirem os juros, quando pagos ou creditados a pessoa vinculada no exterior e o contrato não for registrado no Banco Central do Brasil

c) a diferença de receita, auferida pela mutuante, correspondente ao valor calculado com base na taxa a que se refere o inciso anterior e o valor contratado, quando este for inferior, caso o contrato, não registrado no Banco Central do Brasil, seja realizado com mutuária definida como pessoa vinculada domiciliada no exterior.

Observe no texto transcrito da Receita Federal, editado em 2007, que nas empresas tributadas pelo sistema de Lucro Presumido o Ganho de Capital equivale à Receita Líquida Tributável, que à base de cálculo do imposto. Ou seja, o Ganho de Capital já é o Lucro Presumido, na verdade Lucro Real. Portanto, a alíquota do IRPJ - Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas será aplicada sobre o valor total do Ganho de Capital somado ao Lucro Presumido obtido pela multiplicação do percentual aplicável sobre o valor da Receita Bruta das operações mercantis e/ou dos serviços prestados.

Empresas Imobiliárias

A Receita Federal explica que o percentual a ser aplicado sobre a receita bruta para apuração da base de cálculo do lucro presumido na atividade de prestação de serviço de construção civil é de 32% (trinta e dois por cento) quando houver emprego unicamente de mão-de-obra, e de 8% (oito por cento) quando se tratar de contratação por empreitada de construção civil, na modalidade total, fornecendo o empreiteiro todos os materiais indispensáveis à sua execução, sendo tais materiais incorporados à obra.

Em Nota a Receita Federal acrescenta:

As pessoas jurídicas que exerçam as atividades de compra e venda, loteamento, incorporação e construção de imóveis não poderão optar pelo lucro presumido enquanto não concluídas as operações imobiliárias para as quais haja registro de custo orçado (IN SRF 25/1999, artigo 2º)

Não serão considerados como materiais incorporados à obra, os instrumentos de trabalho utilizados e os materiais consumidos na execução da obra. (IN SRF 480/2004, artigo 1º, § 9º)

Então, para efeito de obtenção do lucro tributável, é de 32% o percentual aplicável à receita bruta das entidades cujo objeto social seja a administração, locação ou cessão de bens, imóveis, móveis e direitos de qualquer natureza. O resultado da aplicação desse percentual à Receita Bruta resulta na Receita Líquida Tributável (Lucro Presumido) e o Ganho de Capital já é a Receita Líquida Tributável, base de cálculo do imposto de renda.

Isto significa dizer que nas empresas optantes pela tributação com base no Lucro Presumido, tanto o Ganho de Capital oriundo da venda dos bens do Ativo Permanente quanto o relativo à venda dos bens do Ativo Circulante são tributados pelos seus respectivos valores totais, tal como acontece no sistema de tributação com base no Lucro Real.

TRIBUTAÇÃO DO GANHO DE CAPITAL - LUCRO ARBITRADO

O mesmo raciocínio lógico de Tributação dos Ganhos de Capital sobre os Bens do Ativo Permanente, do Ativo Circulante e do Realizável a Longo Prazo deve ser observado pelas empresas tributadas com base no Lucro Arbitrado.

COMPENSAÇÃO DE PREJUÍZOS

As empresas que optarem pela tributação com base no Lucro Real é permitido abater de lucros futuros os prejuízos operacionais e não operacionais sofridos em exercícios anteriores.

O mesmo não ocorre com as empresas que optarem pelo sistema de tributação com base no Lucro Presumido ou Arbitrado. Estas não têm direito à Compensação de Prejuízos nem o direito de abater eventuais Perdas de Capital com lucros de exercícios seguintes.

São consideradas Perdas de Capital os prejuízos sofridos na venda de bens imóveis constantes do Ativo Permanente, do Ativo Circulante e Realizável a Longo Prazo.

DISTRIBUIÇÃO DE RESULTADOS

É importante deixar claro também que a distribuição de resultados aos sócios das empresas tributadas com base no Lucro Presumido ou Arbitrado fica limitada ao valor do lucro tributado (Lucro Presumido somado aos Ganhos de Capital). Também deve ser tributado antes da distribuição o valor que exceder ao Lucro Presumido somado aos Ganhos de Capital tributados.

Porém, se a empresa tiver uma contabilidade devidamente organizada como a necessária para que a empresa seja tributada com base no Lucro Real, a distribuição de resultado pode ser igual ao Lucro Real mesmo que este seja superior ao Lucro Presumido, sem nenhuma tributação adicional.

CONCLUSÃO

Vejamos as perguntas inicialmente formuladas:

1) - Qual o embasamento legal/técnico para corrigir o erro de escrituração?

2) - Qual o argumento técnico válido para esta reclassificação?

3) - Qual a fundamentação legal para o caso em questão?

1) - Contabilização - Correção do Erro de Escrituração Contábil

Considerando que a empresa era tributada com base no Lucro Real serão efetuados os seguintes lançamentos contábeis:

a) - Pela transferência dos imóveis do Ativo Permanente para o Ativo Circulante ou Realizável a Longo Prazo:

Débito = Imóveis Destinados à Venda ou Revenda (valor contábil)

Crédito = Imobilizado de Uso - Imóveis (valor contábil)

Observação: Os imóveis destinados à locação devem continuar no Ativo Permanente, sofrendo depreciações.

b) - Pela contabilização da Correção Monetária até 31/12/1995:

Débito = Imóveis Destinados à Venda ou Revenda
Débito = Aplicações em Ouro
Débito = Ativo Permanente
Crédito = Patrimônio Líquido
Crédito ou Débito = Lucros e Prejuízos de Exercícios Anteriores - Ajuste de Exercícios Anteriores (Patrimônio Líquido)

Observação: Se não foi contabilizada a correção monetária dos imóveis até 31/12/1995, também deve ser contabilizada a das demais contas do Ativo Permanente e de Aplicações em Ouro e em Imóveis contabilizados no Ativo Circulante ou no Realizável a Longo Prazo. O resultado positivo ou negativo da correção monetária será lançado diretamente no Patrimônio Líquido, em Lucros ou Prejuízos Acumulados, por se tratar de resultado ou Ajustes de Exercícios Anteriores. O eventual Lucro Inflacionário apurado, cujo pagamento do imposto podia ser postergado, deve ser tributado de conformidade com a legislação em vigor. O Lucro Inflacionário existente deve ser totalmente tributado no ano-calendário em que iniciou a tributação com base no Lucro Presumido. A eventual Perda Inflacionária não pode ser compensada com lucros futuros pelas empresas tributadas com base no Lucro Presumido. Sobre as regras de apuração e contabilização da correção monetária, veja o Decreto 332/1991.

c) - Pela baixa da Depreciação Acumulada indevidamente contabilizada sobre bens imóveis destinados à venda:

Débito = Imobilizado de Uso - Depreciação Acumulada - Imóveis
Crédito = Lucros ou Prejuízos Acumulados - Ajuste de Exercícios Anteriores (Patrimônio Líquido)

d) - Deve ser pago o tributo sobre a depreciação estornada levando-se em consideração o regime de competência, incluindo no aprovisionamento a multa compensatória e os juros de mora. O lançamento contábil da Provisão do Imposto de Renda e da CSLL é o seguinte:

Débito = Lucros ou Prejuízos Acumulados - Ajustes de Exercícios Anteriores
Crédito = Provisão para Imposto de Renda
Crédito = Provisão para CSLL

e) - Pela venda à vista de Imóvel contabilizado no Ativo Circulante, supondo-se que estava contabilizado por 50 e foi vendido por 100:

Débito = Caixa ou Bancos = 100
Crédito = Receita da Venda de Imóveis = 100
Débito = Custo dos Imóveis Vendidos = 50
Crédito = Imóveis Destinados à Venda ou Revenda = 50

Observação: Neste caso houve um Ganho de Capital de 50 unidades monetárias na venda do imóvel, que corresponde ao valor a ser tributado tanto no Lucro Real como no Presumido ou Arbitrado.

f) - Pela venda a prazo de Imóvel contabilizado no Ativo Circulante, supondo o valor de custo do imóvel igual a 50, o valor de venda igual a 100 e as prestações igual a 10:

f1) - Pela contabilização da venda:

Débito = Valores a Receber de Imóveis Vendidos = 100
Crédito = Receita da Venda de Imóveis a Apropriar = 100 (valor da venda)

Observação: A contabilização da venda de bens do Ativo Permanente é diferente, especialmente porque o resultado positivo ou negativo é Não Operacional. Então, o lançamento contábil da baixa será efetuado da seguintes forma:

Débito = Caixa ou Bancos (venda à vista)
Débito = Valores a Receber da Venda de Ativo Permanente (venda a prazo)
Débito = Depreciação Acumulada (conta pertinente)
Crédito = Ativo Permanente - Imobilizado de Uso (conta pertinente) ou Investimentos (conta pertinente)
Crédito = Lucro na Venda de Bens do Permanente
Débito = Prejuízo na Venda de Bens do Permanente

f2) - Pela baixa do imóvel vendido:

Débito = Custos a Amortizar de Imóveis Vendidos = 50
Crédito = Imóveis Destinados à Venda ou Revenda (baixa do imóvel) = 50

f3) - Pelo recebimento das prestações:

Débito = Caixa ou Bancos (valor da entrada) = 10
Crédito = Valores a Receber de Imóveis Vendidos = 10

f4) - Pela apropriação da receita pelo regime de competência:

Débito = Receita da Venda de Imóveis a Apropriar = 10
Crédito = Receita da Venda de Imóveis (relativa à parte recebida) = 10

f5) - Pela amortização do custo pelo regime de competência:

Débito = Custo de Imóveis Vendidos (relativo à parte recebida) = 5
Crédito = Custos a Amortizar de Imóveis Vendidos = 5

2) - Argumento Técnico para a Reclassificação Contábil

A transferência dos bens imóveis destinados à venda do Ativo Permanente para o Ativo Circulante ou para o Realizável a Longo Prazo se baseia nas NBC - Normas Brasileiras de Contabilidade (veja especialmente a NBC-T-3.2 - Balanço Patrimonial) e também na Legislação do Imposto de Renda.

Veja o texto sobre o que se considera como Realizável e Exigível a Longo Prazo.

3) - Tributação do Ganho de Capital - Fundamentação Legal

A fundamentação legal da tributação dos Ganhos de Capital das empresas que optaram pelo Lucro Presumido está nos artigos 521 e 522 do RIR/99.

Sobre a contabilização da Correção Monetária e a tributação do Lucro Inflacionário veja os artigos 446 a 461do RIR/99

Ver as Perguntas e Respostas da Receita Federal sobre Lucro Presumido DIPJ 2007, sobre Lucro Inflacionário DIPJ 2007 e sobre a CSLL - Contribuição sobre o Lucro Líquido DIPJ 2007


MENSAGENS RECEBIDAS

CONTRIBUIÇÃO PARA O PIS E COFINS NA VENDA DE IMÓVEIS

A QUESTÃO

Em 25/09/2007 usuário do Cosife escreveu colocando as seguintes questões:

Gostaria de saber quais os procedimentos a serem efetuados no caso de permuta de Bens Imóveis para o seguinte exemplo de negociação:

A empresa tinha um Terreno contabilizado pelo valor contábil de R$ 480.000 no seu Ativo Circulante em Estoque de Imóveis para Venda. O terreno foi vendido por R$ 2.000.000. O comprador pagou 50% em dinheiro e 50% em Imóveis.

Pergunta-se:

Como será tributada pelo IRPJ e a CSLL a operação realizada por empresa optante pelo regime tributário de Lucro Presumido?

Como deve ser reconhecida a receita bruta para efeito de cálculo das contribuições para o PIS e Cofins?

Como efetuar os lançamentos contábeis dessa venda com permuta de bens?

RESPOSTA DO COSIFE EM 20/10/2007

LUCRO PRESUMIDO - TRIBUTAÇÃO DO GANHO DE CAPITAL COM IMÓVEIS

Sobre a tributação dos Ganhos de Capital nas empresas tributadas com base no Lucro Presumido, o texto sobre IRPJ - Ganho de Capital com Imóvel constante desta pagina é suficientemente esclarecedor.

PIS E COFINS INCIDENTE NA VENDA DE IMÓVEIS

Quanto às contribuições para o PIS/Pasep e Cofins, que são incidentes sobre a Receita Bruta e não sobre o Lucro Presumido, é importante observar o que foi escrito nas Perguntas e Respostas da Receita Federal, relativas à DIPJ 2007, quando se refere às operações com imóveis.

Vejamos o que menciona o texto da Receita Federal:

Para as pessoas jurídicas que explorarem as atividades imobiliárias relativas a desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, [o cálculo da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins será efetuado sobre] a receita bruta corresponde ao valor efetivamente recebido pela venda de unidades imobiliárias, de acordo com o regime adotado de reconhecimento de receitas previsto pela legislação do Imposto de Renda.

Quando a Receita Federal menciona que o cálculo da contribuição será efetuado de acordo com o regime adotado de reconhecimento de receitas quis dizer que, no caso das vendas a prazo, o valor da contribuição será calculado sobre o valor das prestações contabilizadas como recebidas pelo regime de competência.

Em Nota a Receita Federal ainda alerta:

Se a pessoa jurídica estiver sujeita ao regime de apuração cumulativa da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins, compõem ainda a sua receita bruta as receitas decorrentes dos juros e das variações monetárias, em função da taxa de câmbio ou coeficiente aplicáveis por disposição legal ou contratual, que venham a integrar os valores efetivamente recebidos pela venda de unidades imobiliárias.

Base Normativa: artigo 7º da Lei 11.051/2004, artigo 16 da IN SRF 247/2002 e IN SRF 458/2004.

Continuando, a Receita Federal ainda adverte sobre o tratamento a ser dado no caso de devolução, cancelamento ou desfazimento da venda da unidade imobiliária, onde se lê:

A pessoa jurídica vendedora deve estornar, na data do desfazimento do negócio, os créditos [do Fisco] referentes às unidades imobiliárias recebidas em devolução.

Parece que o agente fiscal da Receita federal quis dizer que na data em que o negócio foi desfeito, deve ser estornado o valor da Contribuição que seria recolhida aos cofres públicos. Se o valor da contribuição já foi pago, será constituído um crédito tributário para compensação com valor a recolher que for apurado futuramente.

Base Normativa: § 9º do artigo 4º da Lei 10.833/2003 e § 10 do artigo 9º da IN SRF 458/2004.

CONTABILIZAÇÃO DAS OPERAÇÕES EM QUESTÃO

a) - Pela contabilização da Receita da Venda de Imóveis, do valor em dinheiro recebido e do valor do imóvel recebido como parte de pagamento:

Débito = Caixa ou Bancos = R$ 1.000.000

Débito = Estoque de Imóveis para Venda = R$ 1.000.000

Crédito = Receita da Venda de Imóveis = R$ 2.000.000

b) - Pela contabilização da Contribuição ao PIS / Cofins a Recolher mediante a aplicação dos pertinentes percentuais sobre a Receita Bruta auferida:

Débito = Impostos e Taxas - PIS / Cofins

Crédito = Obrigações Tributárias - PIS - Cofins

c) - Pela contabilização do custo dos imóveis vendidos e pela correspondente baixa do estoque de imóveis para venda:

Débito = Custo dos Imóveis Vendidos = R$ 480.000

Crédito = Estoque de Imóveis para Venda = R$ 480.000

Neste caso, o Lucro Operacional ou Ganho de Capital na Venda do Imóvel será a diferença entre os valores contabilizados nas contas:

(+) Receita da Venda de Imóveis = R$ 2.000.000

(-) Custo dos Imóveis Vendidos = R$ 480.000

(=) Lucro Operacional = Ganho de Capital = R$ 1.520.000

d) - Pela contabilização da antecipação do IRPJ e da CSLL sobre o Ganho de Capital, que será compensado na DIPJ - Declaração anual de Informações ... da Pessoa Jurídica:

Débito = Créditos Tributários - IRPJ e CSLL (conta do Ativo Circulante)

Crédito = Obrigações Tributárias - IRPJ e CSLL (conta do Passivo Circulante)

e) - Pelo pagamento dos tributos (impostos e contribuições) aprovisionados:

Débito = Obrigações Tributárias

Crédito = Caixa ou Bancos

f) - Pela contabilização da provisão para pagamento do Imposto de Renda e da CSLL sobre o Lucro Presumido:

Débito = Lucro ou Prejuízos Acumulados

Crédito = Provisão do Imposto de Renda

Crédito = Provisão da CSLL

g) - Pela contabilização da compensação dos citados tributos a pagar com os créditos tributários antecipados durante o ano-calendário:

Débito = Provisão do Imposto de Renda

Débito = Provisão da CSLL

Crédito = Créditos Tributários - IRPJ e CSLL

Depois desses lançamentos efetuados pode resultar IRPJ e CSLL a pagar ou a restituir ou a compensar.







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